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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料3

作者:   發(fā)布時(shí)間:2011-08-08 16:38:37  來(lái)源:育路教育網(wǎng)
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  1.2.3.3 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)

  確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是要確定房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程,而房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵與價(jià)格形成過(guò)程都與估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。

  關(guān)于估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系,詳見(jiàn)本節(jié)“1.2.4.4房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。

  下面我們?cè)購(gòu)囊粋(gè)考試題來(lái)看房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程以及與房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線之間的相互關(guān)系。

  [例1—1] 甲方(開(kāi)發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建設(shè)兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5 000 ㎡的商品房,至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1 500萬(wàn)元,此時(shí)A座建至四層,B座建至五層,工程到此停工,甲、乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛,甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1 400萬(wàn)元,乙方尚應(yīng)返還100萬(wàn)元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1 580萬(wàn)元,甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下,至1995年7月甲方向法院起訴,法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。

  1.確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是:

  A.以1 500萬(wàn)元作為評(píng)估價(jià)值

  B.以(1 400+1 580)/2=1 490萬(wàn)元作為評(píng)估價(jià)值

  C.以1993年7至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù),按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估價(jià)值

  D.以1995年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù),按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估價(jià)值

  2.如果該開(kāi)發(fā)公司擁有全部合法開(kāi)發(fā)手續(xù),欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定為:

  A.1993年12月

  B.1995年7月

  C.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期

  D.項(xiàng)目建成日期

  3.該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成,要估測(cè)建成時(shí)的售價(jià),估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)該如何選擇:

  A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年7月的狀態(tài)

  B.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)

  C.估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)

  D.估價(jià)對(duì)象狀況為1995年7月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)

  例1—1是1998年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的一道試題,這個(gè)題主要就是考房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定。

  例1—1提的三個(gè)問(wèn)題反映了三種不同的估價(jià)目的,需要了解的估價(jià)基本事項(xiàng)不同,相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線也各異。

  第一問(wèn)涉及的估價(jià)目的是確定甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款,因此其估價(jià)技術(shù)路線是:1993年7至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù),按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估價(jià)值,估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1993年12月工程停工之日,而不是1995年7月甲方向法院起訴之日。

  第二問(wèn)是確定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的價(jià)格,因此其估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法確定項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,這個(gè)價(jià)格與第一問(wèn)提到的“甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款”是完全無(wú)關(guān)的。

  第三問(wèn)是確定估價(jià)對(duì)象1998年5月建成時(shí)的售價(jià),因此要按照估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)來(lái)確定其屆時(shí)的價(jià)格。

  在這個(gè)例題中,估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象的狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等估價(jià)基本事項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程,以及與估價(jià)技術(shù)路線之間的關(guān)系體現(xiàn)得非常充分。

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