2011年房估師《經營與管理》第六章知識點（16）

　　【2009年真題】

　　某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收公用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為（ ）年。
　　A．37
　　B．40
　　C．43
　　D．50

　　【答案】B
　　【解析】經營期為預計出租經營或自營的時間周期，以土地使用權剩余年限和建筑物經濟壽命中較短的年限為準。本題中土地使用權剩余年限為50－3＝47年，而建筑物的經濟壽命為40，故其經營期為40年。

　　【2009年真題】

　　某房地產開發項目，當i1＝14%時，凈現值為450萬元；當i2＝15%時，凈現值為－200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準收益率為10%.該項目的財務內部收益率為（ ）。
　　A．13.2%
　　B．14.31%
　　C．14.69%
　　D．14.80%

　　【答案】C
　　【解析】本題考察內部收益率插值法公式的計算。

　　【2009年真題】

　　某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率（ ）。
　　A．5.00%
　　B．7.50%
　　C．18.36%
　　D．28.85%

　　【答案】C
　　【解析】本題考察靜態指標投資回報率的計算。

　　【2009年真題】

　　趙某從12000元/㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折扣、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為 （ ）。
　　A．0.12
　　B．0.21
　　C．1.26
　　D．2.05

　　【答案】C
　　【解析】本題考察清償能力指標償債備付率的計算。

　　【2009年真題】

　　房地產投資方案比選通常是在（ ）之間進行。
　　A．獨立方案
　　B．互斥方案
　　C．相關方案
　　D．相容方案

　　【答案】B

　　【2009年真題】

　　對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（ ）。
　　A．等額年值法
　　B．.差額投資內部收益率法
　　C．凈現值法
　　D．等額年費用法

　　【答案】A
　　【解析】為什么不選D，D還必須同時滿足條件，即效益相同或基本相同。

　　【2009年真題】

　　投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（ ）。
　　A．物業增值收益
　　B．所得稅
　　C．還本付息額
　　D．投資者權益增加值
　　E．權益投資

　　【答案】AD

　　【解析】兩者的差別在于前者考察了房地產投資地增值收益和權益增加收益。

　　【2009年真題】

　　下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（ ）。
　　A．差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差
　　B．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率
　　C．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率
　　D．差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優先方案
　　E．采用差額投資內部收益率進行多方案比選取時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比先，從中確定優選方案

　　【答案】BD
　　【解析】A不是兩個方案分別算出內部收益率后求差，而是先求差額，再計算差額的內部收益率。C必須有折現；E應由小到大排序并依次求比選。

　　【2009年真題】

　　房地產開發項目的總開發成本中不包含銷售稅金。（ ）

　　【答案】對
　　【解析】銷售稅金不包含在成本中，而是直接從銷售收入中扣除。銷售收入減去銷售稅金后的部分稱為總開發價值。

　　【2009年真題】

　　借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（ ）

　　【答案】錯
　　【解析】投資回收期是評價項目盈利能力的指標，借款償還期是考察項目清償能力的指標。