2011年房估師考試經營與管理講義30

    ㈣ 分析房地產周期運動的新觀念

    上述傳統房地產周期理論在政治、經濟狀況基本穩定或預期穩定的情況下，是有效的。但是，眾所周知，均衡是瞬間的狀態，不均衡才是真實的、永續的。因此，建立在市場均衡前提下的傳統的房地產周期理論在實踐中不可能得到廣泛的應用。從現代房地產周

    期研究的結論來看：經濟擴張與創造就業已不再是線性關系；就業機會增加與空間需求也不再同比增長；經濟活動的擴張不再立即絕對導致新建筑增加（如經濟復蘇不會立即導致新建筑產生）。在一穩定可預測的經濟環境中，了解長期、未來力量及其內涵相對來說并

    不十分重要，但在不確定、不連續且正處于轉變的經濟環境中，必須強調對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預測。

    ㈤ 房地產市場的自然周期

    不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現存的供給數量，市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點

    （從供給的角度來說，在這個平衡點上允許有一定數量的空置），盡管不能精確地確定平衡點的位置，但專家認為，從歷史多個周期變

    化的資料中計算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結構空置率），就是房地產市場自然周期中的平衡點。從供需相互作用的特性

    出發，房地產市場自然周期可分為四個階段（圖2-2）：

    ⑴ 自然周期的第一個階段始于市場周期的谷底。由于前一時

    期新開發建設的數量過多或需求的負增長導致了市場上供給過剩，所以谷底的空置率達到了峰值。通常情況下，市場的谷底出現在前一個周期中過量建設停止的時候。凈需求的增長將慢慢吸納先前過

    剩的供給，推動市場逐漸走出谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機性開發建設項目出現。隨著存量房地產被市

    場吸納，空置率逐漸下降，房地產租值從穩定狀態過渡到增長狀態。隨著這個市場復蘇階段的繼續，對于市場復蘇和增長的預期又會使業主小幅度地增加租金，使市場最后達到供需平衡。、

    圖 2-2 房地產市場的自然周期

    ⑵ 在自然周期的第二階段（增長超過了平衡點），需求繼續以

    一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，

    直至達到一個令開發商覺得開始建設新項目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項目融資，會有一些開發商開始進行新項目的

    開發。此后，需求的增長和供給的增長將會以一個大致相同的速率保持相當長的一段時間，令總體市場緩緩攀升，這個過程可能像爬

    山那樣遲緩。當到達該周期的峰值點，即供求增長曲線上的"轉折長期平空置率水平

    下降

    上升

    需求繼續上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率下降

    需求繼續上升，開始新的建設，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升點"時，需求增長的速度開始低于供給增長速度。

    ⑶ 自然周期的第三階段始于供求轉折點，此時由于房地產空

    置率低于合理空置率，所以看起來市場情況還不錯。此時，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。

    由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項目在市場上競爭租客；租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場參與者最終認識到市場開始轉

    向時，新開工的開發建設項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長，推動市場進入自然周期運動的第四階段。

    ⑷ 自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平以下，此

    時供給高增長，需求低增長或負增長。市場下滑過程的時間長短，取決于市場供給超出市場需求數量的大小。在該階段，如果物業租

    金缺乏競爭力或不及時下調租金的話，就可能很快失去市場份額，租金收入甚至會降到只能支付物業運營費用的水平。物業的市場流

    動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產交易很少或有價無市。該階段隨著新開發項目的停止和在建項目的陸續竣工而最后到達市場自然周期的谷底。

    ㈥ 房地產市場的投資周期

    在市場經濟條件下，資本流動對房地產市場自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒有資本流的影響，就不可能

    產生房地產市場自然周期。由于房地產交易在很大程度上存在著私密性，所以房地產市場信息與資本市場信息相比非常不完全，致使

    典型的資本市場投資者很難及時準確地把握房地產市場。此外，單宗房地產投資往往數額巨大，房地產資產的流動性也相對較差。所

    以對房地產投資者來說，既有獲得巨額利潤的機會，也有被"套牢"的風險。隨著自然周期的運動，投資于房地產市場上的資金流也呈現出周期性變動，形成投資周期。

    ⑴ 當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產投資，更沒有資本投入新項目的開

    發建設。在這段時間，市場上只有可以承受高風險的投資者。由于租金和經營現金流已經降到最低水平，存量房地產的價格達到或接

    近了最低點。承受不住財務壓力的業主或開發商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業會被抵押權人收回拍賣。