2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義31

    ⑵ 隨著自然周期運(yùn)動(dòng)通過第一階段，投資者對投資回報(bào)的預(yù)

    期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當(dāng)中來，尋找以低于重置成本的價(jià)格購買存量房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。這類資

    本的流入使房地產(chǎn)市場通過平衡點(diǎn)，并逐漸使租金達(dá)到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加。

    ⑶ 當(dāng)自然周期到達(dá)其峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于空置

    率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項(xiàng)目的開發(fā)，所以此時(shí)房地產(chǎn)市

    場的流動(dòng)性很高。當(dāng)投資者最終認(rèn)識到市場轉(zhuǎn)向下滑時(shí)，就會(huì)降低對新項(xiàng)目投資的回報(bào)預(yù)期，同時(shí)也降低購買存量房地產(chǎn)時(shí)的出價(jià)。

    而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會(huì)進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)，所以其叫價(jià)仍然很高，以致投資者難以接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。

    ㈦ 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系

    房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，

    在其他階段則超前于市場自然周期的變化。當(dāng)資本市場投資可以獲得滿意的投資回報(bào)時(shí)，投資者擬投入房地產(chǎn)市場的資本就需要高于

    一般水平的投資回報(bào)，使資本流向房地產(chǎn)市場的時(shí)機(jī)滯后于房地產(chǎn)市場自然周期的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格下降，經(jīng)過一段時(shí)間后，房地產(chǎn)市場上的空置率也形開始下降。

    如果可供選擇的資本市場投資收益率長期偏低，例如投資者在股票和債務(wù)市場上無所作為時(shí)，有最低投資收益目標(biāo)的投資者就會(huì)

    在并非合適的市場自然周期點(diǎn)上，不斷地將資金（權(quán)益資本和借貸資本）投入房地產(chǎn)市場中的存量房地產(chǎn)和新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，以尋找較高的投資收益。這樣做的結(jié)果，使初期房地產(chǎn)市場價(jià)格上升，經(jīng)過一段時(shí)間后，房地產(chǎn)市場上的空置率也開始上升。

    三、房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱

    ㈠ 房地產(chǎn)泡沫及成因

    ⑴ 房地產(chǎn)泡沫的定義

    查爾斯。P.金德爾伯格（Charles P Kindle Berger）在為《新

    帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》撰寫的"泡沫"詞條中寫道："泡沫可以太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中

    的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其

    實(shí)對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常

    是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。"房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用

    價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。

    ⑵ 房地產(chǎn)泡沫的成因

    房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣

    是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。

    一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個(gè)方面。

    首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社

    會(huì)最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切

    相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來就存在著很樂觀預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國家的投資重點(diǎn)集

    中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期

    獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)作抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。

    其次，投機(jī)需求的膨脹是誘因。對房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

    再有，金融機(jī)構(gòu)的放貸是與房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，

    肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，

    資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、

    保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，

    銀行部門還會(huì)過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。