2011年房估師考試經營與管理講義51

    ㈢ 竣工驗收的工作程序

    開發項目竣工驗收的工作程序一般分為兩個階段。

    ⑴ 單項工程竣工驗收。在開發小區總體建設項目中，一個單項工程完工后，根據承包商的竣工報告，開發商首先進行檢查，并

    組織施工單位（承包商）和設計單位整理有關施工技術資料（如隱蔽工程驗收單，分部分項工程施工驗收資料和質量評定結果，設計變

    更通知單，施工記錄、標高、定位、沉陷測量資料等）和竣工圖紙。然后，由房地產開發商組織承包商、設計單位、客戶（使用方）、質量監督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。

    ⑵ 綜合驗收。綜合驗收是指開發項目按規劃、設計要求全部

    建設完成，并符合施工驗收標準后，即應按規定要求組織綜合驗收。驗收準備工作，以開發商為主，組織設計單位、承包商、客戶、質

    量監督部門進行初驗，然后邀請有關城市建設管理部門，如建委、計委、建設銀行、人防、環保、消防、開發辦公室、規劃局等，參加正式綜合驗收，簽發驗收報告。

    ⑶ 竣工驗收備案。開發商應當自建設工程竣工驗收合格之起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等

    部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。辦理工程竣工驗收備案應提交的文件包括：

    ①工程竣工驗收備案表；

    ②工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工

    程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；

    ③法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；

    ④施工單位簽署的工程質量保修書；

    ⑤法規、規章規定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交

    《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。在組織竣工驗收時，應對工程質量的好壞進行全面鑒定。工程

    主要部分或關鍵部位若不符合質量要求會直接影響使用和工程壽命，應進行返修和加固，然后再進行質量評定。工程未經竣工驗收或竣工驗收未通過的，開發商不得使用、不得辦理客戶入住手續。

    ㈣ 竣工結算

    竣工結算是反映項目實際造價的技術經濟文件，是開發商進行經濟核算的重要依據。工程竣工驗收報告經開發商認可后，承包商

    應向開發商遞交竣工結算報告及完整的結算資料，雙方按照協議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調整內容，進行工程竣

    工結算。開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在1個月內予以核實，給予確認或者提出修改意見。開發商確認

    竣工結算報告后，應及時通知經辦銀行向承包商支付工程竣工結算價款。承包商收到竣工結算價款后，通常應在半個月內將竣工工程交付開發商。

    ㈤ 編制竣工檔案

    技術資料和竣工圖是開發建設項目的重要技術管理成果，是使用單位安排生產經營、住戶適應生活的需要。物業管理公司依據竣

    工圖紙和技術資料進行管理和進一步改建、擴建。因此，開發項目竣工后，要認真組織技術資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完

    整的竣工檔案，并按規定分別移交給房屋產權所有者和城市檔案館。

    ⑴ 技術資料的內容

    ①前期工作資料：開發項目的可行性研究報告、項目建議書及

    批準文件、 勘察資料、規劃文件、設計文件及其變更資料，地下管線埋設的實際坐標、標高資料，征地拆遷報告及核準圖紙、原狀

    錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協議書，施工合同、各種建設事宜的請示報告和批復文件等。

    ②土建資料：開工報告、建（構）筑物及主要設備基礎的軸線定

    位、水準測量及復核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗報告，原材料檢驗證明、預制構件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實驗室檢

    查合格證，地基基礎施工驗收記錄、 隱蔽工程驗收記錄，分部分項工程施工驗收記錄、設計變更通知單、工程質量事故報告及處理

    結果，施工期間建筑物或構筑物沉降觀測資料，竣工報告及竣工驗收報告。

    ③安裝方面的資料：設備安裝記錄，設備、材料的驗收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質量檢查記錄，管道和設備的焊接記錄，

    閥門、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗及電機絕緣、干燥等檢查記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質量事故報告和處理結果，隱蔽工程驗收單，設計變更及工程資料，竣工驗收單等。