2011年房估師考試經營與管理講義52

    ⑵ 繪制竣工圖

    開發項目的竣工圖是真實地記錄各種地下、地上建筑物、構筑

    物等詳細情況的技術文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據。因此開發商應組織、協助和督促承包商和設計單位，認真負責地把竣工圖編制工作做好�？⒐�圖必須準確、完整。如果發現

    繪制不準或遺漏時，應采取措施修改和補齊。技術資料齊全，竣工圖準確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗收的條件之一。在竣工驗收之前不能完成的，應在驗收后雙方商定期限內補齊。繪制竣工圖的做法如下：

    ①按施工圖施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋"竣工圖"

    標志后，直接作為竣工圖。

    ②結構形式改變、建筑平面改變、項目改變以及其他重大改變，

    不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。

    ③基礎、地下構筑物、管線、結構、人防工程等，以及設備安

    裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。

    ④竣工圖一定要與實際情況相符，要保證圖紙質量，做到規格

    統一、圖面整潔、字跡清楚，一經施工技術負責人簽認，不得任意

    涂改。

    第五節 租 售 階 段

    當建設階段結束后，開發商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續外，往往要看預計的開發成本是否被突破，實際工期較計

    劃工期是否有拖延。但開發商此時更為關注的是：在原先預測的期間內能否以預計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很

    多情況下，開發商為了分散投資風險，減輕債務融資的壓力，在項目建設前或建設過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者；但在有些情況下，開發商也有可能在項目完工或接近完工時才開始市場營銷工作。

    一、選擇物業銷售形式

    成功的房地產銷售過程一般包括三個階段，一是為使潛在的租客或購買者了解物業狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關價

    格或租金及合同條件而進行的談判階段；三是雙方協商一致后的簽約階段。從房地產市場營銷的具體方式來看，主要分為開發商自行租售為主和委托物業代理兩種。

    ㈠ 開發商自行銷售

    由于委托物業代理要支付相當于售價1%~3%的傭金，所以有時開發商愿意自行租售。一般在下述情況下開發商愿采取這樣的營

    銷方式：

    首先是在大型房地產開發公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊伍和世界或地區性的銷售網絡，他們提供的自我服務有時比委

    托物業代理更為有效。例如北京市住總集團每年所開發的數十萬平方米普通商品住宅，均由其所屬的銷售中心負責銷售工作。

    其次是在房地產市場高漲、市場供應短缺，所開發的項目很受使用者和投資置業人土歡迎，而且開發商預計在項目竣工后很快便能租售出去的項目。

    另外，當開發商所發展的項目已有較明確，甚至是固定的銷售對象時，也無需再委托物業代理。例如，開發項目在開發前就預租

    （售）給某一業主，甚至是由業主先預付部分或全部的建設費用時，開發商就沒有必要尋求物業代理的幫助了。

    ㈡ 委托物業代理

    經紀人和代理商是從事購買或銷售或二者兼備的洽商工作，但不取得商品所有權的商業單位。其主要職能在于促成商品的交易，

    借此賺取傭金作為報酬。他們通常專注于某些產品種類或某些顧客

    群。房地產市場上的經紀人或代理商通常被稱為物業代理。一般來說，物業代理負責開發項目的市場宣傳和租售業務。但為什么要委托物業代理、委托什么類型的代理、委托物業代理的原

    則是什么呢？一般要針對具體情況進行分析。盡管有些開發商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業代理的幫助，利用物

    業代理機構所擁有的某些優勢。因為物業代理機構有熟悉市場情況、具備豐富的租售知識和經驗的專業人員，它們對所擅長的市場

    領域有充分的認識，對市場當前和未來的供求關系非常熟悉，或就某類物業的銷售有專門的知識和經驗，是房地產買賣雙方都愿意光顧的地方。