2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義52

    ⑵ 繪制竣工圖

    開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工圖是真實(shí)地記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑

    物等詳細(xì)情況的技術(shù)文件，是對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依據(jù)。因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)組織、協(xié)助和督促承包商和設(shè)計(jì)單位，認(rèn)真負(fù)責(zé)地把竣工圖編制工作做好。竣工圖必須準(zhǔn)確、完整。如果發(fā)現(xiàn)

    繪制不準(zhǔn)或遺漏時(shí)，應(yīng)采取措施修改和補(bǔ)齊。技術(shù)資料齊全，竣工圖準(zhǔn)確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗(yàn)收的條件之一。在竣工驗(yàn)收之前不能完成的，應(yīng)在驗(yàn)收后雙方商定期限內(nèi)補(bǔ)齊。繪制竣工圖的做法如下：

    ①按施工圖施工而無(wú)任何變動(dòng)，則可在施工圖上加蓋"竣工圖"

    標(biāo)志后，直接作為竣工圖。

    ②結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項(xiàng)目改變以及其他重大改變，

    不宜在原施工圖上修改、補(bǔ)充，要重新繪制竣工圖。

    ③基礎(chǔ)、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等，以及設(shè)備安

    裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。

    ④竣工圖一定要與實(shí)際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格

    統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術(shù)負(fù)責(zé)人簽認(rèn)，不得任意

    涂改。

    第五節(jié) 租 售 階 段

    當(dāng)建設(shè)階段結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)成本是否被突破，實(shí)際工期較計(jì)

    劃工期是否有拖延。但開(kāi)發(fā)商此時(shí)更為關(guān)注的是：在原先預(yù)測(cè)的期間內(nèi)能否以預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平為項(xiàng)目找到買家或使用者。在很

    多情況下，開(kāi)發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕債務(wù)融資的壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)過(guò)程中就通過(guò)預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了買家或使用者；但在有些情況下，開(kāi)發(fā)商也有可能在項(xiàng)目完工或接近完工時(shí)才開(kāi)始市場(chǎng)營(yíng)銷工作。

    一、選擇物業(yè)銷售形式

    成功的房地產(chǎn)銷售過(guò)程一般包括三個(gè)階段，一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸?gòu)買者了解物業(yè)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段；二是就有關(guān)價(jià)

    格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段；三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段。從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的具體方式來(lái)看，主要分為開(kāi)發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩種。

    ㈠ 開(kāi)發(fā)商自行銷售

    由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價(jià)1%~3%的傭金，所以有時(shí)開(kāi)發(fā)商愿意自行租售。一般在下述情況下開(kāi)發(fā)商愿采取這樣的營(yíng)

    銷方式：

    首先是在大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場(chǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍和世界或地區(qū)性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們提供的自我服務(wù)有時(shí)比委

    托物業(yè)代理更為有效。例如北京市住總集團(tuán)每年所開(kāi)發(fā)的數(shù)十萬(wàn)平方米普通商品住宅，均由其所屬的銷售中心負(fù)責(zé)銷售工作。

    其次是在房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲、市場(chǎng)供應(yīng)短缺，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目很受使用者和投資置業(yè)人土歡迎，而且開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)在項(xiàng)目竣工后很快便能租售出去的項(xiàng)目。

    另外，當(dāng)開(kāi)發(fā)商所發(fā)展的項(xiàng)目已有較明確，甚至是固定的銷售對(duì)象時(shí)，也無(wú)需再委托物業(yè)代理。例如，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前就預(yù)租

    （售）給某一業(yè)主，甚至是由業(yè)主先預(yù)付部分或全部的建設(shè)費(fèi)用時(shí)，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有必要尋求物業(yè)代理的幫助了。

    ㈡ 委托物業(yè)代理

    經(jīng)紀(jì)人和代理商是從事購(gòu)買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ鳎�但不取得商品所有�?quán)的商業(yè)單位。其主要職能在于促成商品的交易，

    借此賺取傭金作為報(bào)酬。他們通常專注于某些產(chǎn)品種類或某些顧客

    群。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的經(jīng)紀(jì)人或代理商通常被稱為物業(yè)代理。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)代理負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳和租售業(yè)務(wù)。但為什么要委托物業(yè)代理、委托什么類型的代理、委托物業(yè)代理的原

    則是什么呢？一般要針對(duì)具體情況進(jìn)行分析。盡管有些開(kāi)發(fā)商也有自己的銷售隊(duì)伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，利用物

    業(yè)代理機(jī)構(gòu)所擁有的某些優(yōu)勢(shì)。因?yàn)槲飿I(yè)代理機(jī)構(gòu)有熟悉市場(chǎng)情況、具備豐富的租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，它們對(duì)所擅長(zhǎng)的市場(chǎng)

    領(lǐng)域有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)市場(chǎng)當(dāng)前和未來(lái)的供求關(guān)系非常熟悉，或就某類物業(yè)的銷售有專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，是房地產(chǎn)買賣雙方都愿意光顧的地方。