2011年房地產經紀人考試經紀相關知識精講4

    房地產基礎知識培訓

    第一章 房地產基礎知識培訓

    一、房地產的概念

    房地產的含義：房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。

    包括：a）土地；b） 建筑物及地上附著物；c） 房地產物

    注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、

    典當權等。

    房地產業與建筑業區別：房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建筑業既有聯系，又有區別。建筑業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業是發包方，建筑業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建筑業歸屬對初級產品進行再加工的部門，第二產業。

    房產、地產兩者間的關系及差異

    房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括 幾個方面：

    a）實物形態上看，房產與地產密不可分；

    b）從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；

    c）從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系再一起的。

    差異包括幾個方面：

    a） 二者屬性不同； b） 二者增值規律不同；

    c） 權屬性質不同； d） 二者價格構成不同。

    二、房地產的特征

    房地產的自然特征

    a） 位置的固定性； 　　b）使用的耐久性；

    c） 資源的有限性；　　　 d）物業的差異性。

    房地產的經濟特征：

    a）生產周期；b） 資金密集性；c）相互影響性；d）易受政策限制性；e）房地產的增值性；

    注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功于房地產的重要組成部分——土地。

    三、房地產的類型

    按用途劃分：

    a）居住房地產；b）商業房地產；c）旅游房地產 ；d）工業房地產；e）農業房地產；

    房地產住宅的層數劃分的規定：

    a）低層住宅為1-3層；b）多層住宅為4-6層；c）小高層住宅為7-11層；d）中高層住宅為12-16層；e） 16層以上為高層住宅

    房地產土地的使用年限是如何確定的？

    凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

    三、房屋建筑結構分類標準

    編號名稱 類 型

    1鋼結構承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。

    2鋼、鋼筋混凝土結構承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造；

    3鋼筋混凝土結構承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物

    4混合結構重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 ，

    5磚木結構承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的

    6其它結構凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等