2011年房估師理論與實務第五章考試內容

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價原則的含義、種類、作用，各項房地產估價原則對房地產估價、特別是對估價結果的要求，房地產估價為何要遵守這些原則以及在實際估價中如何遵守這些原則等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　房地產估價原則概述

　　一、房地產估價原則的含義

　　二、房地產估價原則的內容

　　三、房地產估價原則的作用

　　第二節　獨立、客觀、公正原則*——最高行為準則

　　如何保證獨立客觀公正。脫鉤改制、除了估價收費外沒有其他利益關系、回避原則

　　第三節　合法原則* 合法的依據、并不是只有合法的房地產才能成為估價對象；依法判定的估價對象可能不是現狀，而是有關規定、合同和招標文件中的狀況。

　　土地所有權、建設用地使用權、地役權、租賃權的判定，依據不動產登記簿、權屬證書、及有關合同確定。

　　土地使用權利以使用管制為依據。

　　房屋拆遷估價中合法原則的應用．

　　房地產抵押估價中的合法原則的應用。

　　第四節　最高最佳使用原則*含義：法律許可、技術可行、經濟可行、價值最大

　　把握最高最佳應用的三個經濟原理：收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理。

　　第五節　估價時點原則*

　　估價時點是由估價目的決定的；估價時點在先，評估價值確定在后；

　　實際中一般是完成估價對象的實地查看之日為估價時點；

　　估價時點、估價對象狀況、房地產市場狀況的關系P163，能結合實際例子進行分析。

　　估價時點為過去，如估價復核、現在對過去評估的抵押價值是否過高的鑒定

　　估價時點為現在，估價對象為歷史狀況，如保險理賠、房屋拆遷估價

　　估價時點，估價對象均為現在，如在建工程價值評估

　　估價時點為現在，估價對象為未來，如期房評估。

　　被拆遷房屋的房地產市場價值的估價時點，為房屋拆遷許可證頒發之日；

　　估價時點為未來，如房地產市場預測

　　第六節　替代原則

　　第七節　謹慎原則*——特殊原則，僅適用于抵押估價

　　抵押估價應該選擇最悲觀的預測，其他的估價選擇折中估價。