2011年房產經紀人考試房產經紀人培訓手冊18

    二、房屋買賣

    1、 買賣主體的審查：

    （1） 買受方：可能會碰到的情況：

    a. 買方是未成年人：

    根據我國現行法律規定：對于買房人來說，無民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的合同才能生效。如果想為未成年人買房，應當由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進行。

    注：我國《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲的公民。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的。

    b.如果買房人本人委托其他人買房：應出具本人授權于代理人的《授權委托書》

    （2） 對于出賣方的審查：

    a.出賣方需出具房產證、契證、土地證，表明對該房產擁有合法產權，該房產屬于出賣方所有。

    b.出賣方的房產如為夫妻婚后購買，除非雙方有其他約定，該房產為共有房產。需要夫妻雙方取得一致意見同意出售。

    c.房產如為按份共有財產，必須取得其他共有人的書面同意。

    d.如該房屋為租賃狀況，則出賣方需提前三個月通知承租方，在相同條件下，承租人有優先購買權。若承租方放棄優先購買權的，則需要取得承租人放棄優先購買權的書面聲明。

    e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產權人的情況，確定是否為遺囑繼承、法定繼承或其他遺贈的情況。

    （3）不得轉讓的房地產：

    根據《城市房地產管理法》規定，下列房地產不得轉讓：

    1、 以出讓方式從土地交易一級市場取得土地使用權，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證的；

    2、 屬于房屋建設工程的，未完成開發投資總得的25%以上；

    3、 屬于成片開發土地，未形成工業用地或其他建設用地條件的；

    4、 以劃撥方式取得土地使用權，未經有關部門批準的；

    5、 因設計訴訟或違法行為等原因，被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制權利的房地產；

    6、 共有房產，未經其他共有人書面同意的；

    7、 因連續閑置兩年以上或土地使用權限屆滿被國家收回土地使用權的房地產；

    8、 權屬有爭議的；

    9、 未依法登記領取權屬證明的；

    10、行政法規、規章禁止轉讓的其他情形。