2011年房估師考試理論與實務自測題7

　　1．為評估某宗房地產2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/㎡，成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%.對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為（ 　）元/㎡.
　　A．3214
　　B．3347
　　C．3367
　　D．3458
　　答案：B
　　解析：3000*（1+1%）11=3347元/㎡.

　　2．有甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（ 　）。
　　A．該建筑物的價值低于拆遷費用
　　B．該估價結果肯定有誤
　　C．甲土地的價值高于乙土地的價值
　　D．不可能出現這種情況
　　答案：A
　　解析：在甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應當是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負數，從而會降低該土地的價值。

　　3．某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000㎡的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（ 　）元/㎡。
　　A．100
　　B．300
　　C．600
　　D．900
　　答案：D
　　解析：根據容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。

　　4．某商業大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用年限為40年，建筑物的經濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取（ 　）年。
　　A．35
　　B．45
　　C．48
　　D．50
　　答案：A
　　解析：經濟壽命應從大樓建成后開始計算，由于大樓的經濟壽命早于土地使用年限結束，所以其折舊年限應取大樓整個經濟壽命35年。

　　5．已知某臨街深度30.48米（即100英尺）．臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據四三二一和九八七六法則，其總價為（ 　）萬元。
　　A．109
　　B．117
　　C．124
　　D．130
　　答案：B
　　解析：100+100*（9%+8%）=117萬元。

　　6．某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶值屬于（ 　）。
　　A．物質折舊
　　B．功能折舊
　　C．經濟折舊
　　D．會計折舊
　　答案：C
　　解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區房地產價值，應當屬于經濟折舊。

　　7．一宗2000㎡的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/㎡.現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/㎡，理論上應補地價（單價）為（ 　）元/㎡.
　　A．552
　　B．3519
　　C．4293
　　D．4845
　　答案：C
　　解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/㎡，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/㎡
　　應補地價（單價）為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/㎡。

　　8．現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發法估價，假設按純商業用途的估算結果為800萬元，按純居住用途的估價結果為1000萬元。該宗土地的評估價值應為（ 　）。
　　A．800萬元
　　B．1000萬元
　　C．1800萬元
　　D．800-1000萬元
　　答案：D
　　解析：根據最高最佳使用原則，應當取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應在兩種用途的價格之間確定。

　　9．判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為（ 　）。
　　A．0.060
　　B．0.940
　　C．1.060
　　D．1.064
　　答案：D
　　解析：交易情況修正系數=100/（100-6%）=1.064。

　　10．某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發利潤為（ 　）萬元。
　　A．180.0
　　B．300.0
　　C．309.0
　　D．313.2
　　答案：C
　　解析：開發利潤率=投資利潤率*（土地取得成本+開發成本+管理費用）。