合同管理中幾個需要注意的問題

    ●司法解釋第三條規定了優先受償工程價款的組成不包括因發包人違約所造成的損失。筆者認為發包人拖欠工程款是違約行為，應當承擔違約責任，賠償因其違約給承包人造成的損失。該部分損失雖然司法解釋沒有賦予其優先受償權，但也并沒有排除承包人向開發商提起訴訟，要求其按一般債權賠償的權利。

    ●司法解釋之四，規定了建設工程承包人行使優先權的期限為六個月。按目前情況看，一般工程是先竣工，后結算，而且竣工有期，結算無日。可見，六個月的期限是不長的。必須提醒承包人注意的是，如在期限內不能完成結算給付工程價款或開發商有意拖延時日的話，承包人可以要求開發商就工程價款的支付另行簽定協議，以使訴訟時效得以延長，避免因超過期限而喪失優先受償權。

    ●按照有關規定，以房屋作抵押貸款不論是現房，還是在建工程均應到房產管理部門辦理他項權登記證后方能進行。但目前房產他項權登記所要求的材料中，都沒有涉及開發商與工程承包人之間工程欠款問題，也就是說一旦抵押成立，銀行在不知情的情況下即處于不利地位。

    材料合同管理應引起重視

    建筑企業在建筑施工中，建筑材料商能否按質、按時提供材料對工程質量及進度都起著至關重要的作用。材料購銷合同正是保障材料供應商按時、按質提供建筑材料的依據，所以材料購銷合同中的條款約定是否明確、具體、全面是維護建筑施工企業的合法權利的關鍵。那么實踐中項目部在簽訂的有關材料購銷合同中主要存那些問題？

    四大問題不容忽視

    問題一：合同主體不適格。合同簽訂是一項民事法律行為，合同雙方主體必須是具有獨立民事權利能力和民事行為能力的公民、法人和其他組織，但在有些材料購銷合同中出現合同雙方主體不符。合同當事人在尋求通過法律途徑救濟自己的合法權益時，出現法院駁回起訴的情況，使合同當事人的合法權益不能及時得到維護。

    問題二：材料價格的約定不明確。特別是對市場價格變化情況下，對材料價格的約定不夠明確，從而引起不必要的紛爭。

    問題三：材料供應商遲延供貨或不供貨的違約責任沒有約定或約定不明。若該違約責任不約定，勢必使供應商隨時會出現由于材料價格的上漲而停止供應材料的現象。在建筑施工中，材料的不按時提供將影響到整個工程的工期，這種損失是非常大的。

    問題四：爭議解決選擇仲裁方式。仲裁實行是一裁終局的制度，而往往材料購銷合同供應商都要求在供貨方所在地的仲裁機構裁決，這樣勢必造成需方建筑企業將要花費更多的人力、物力、財力，并且經仲裁機構一經裁決就很難通過法律訴訟途徑維護自己的正當的合法的權益。每一條款均需認真對待

    對策一：簽訂材料購銷合同必須認真審查具有獨立民事權利、民事行為能力的公民、法人和其他組織的資格。

    對策二、材料價格的約定必須明確，特別對于市場變化情況下的約定更應具體明確。避免一些不必要的法律訴訟發生。

    對策三：材料購銷合同中的違約責任中，供貨方遲延供貨、不供貨時的違約責任應具體明確，同時如質量不符合約定的違約責任也應明確。這一條款的具體明確不僅可以制約材料供應商按約履行，并且也可以在出現供應商不能履行合同時使我方施工企業的損失降低到最低。

    對策四：爭議解決方式盡量不要選擇仲裁，在訴訟管轄上盡量爭取選擇我方所在地人民法院，這樣便于我方參加訴訟解決一些法律事務，節約訴訟成本。

    我們簽訂合同的目的本身就是為全面的履行我們的合同，維護我們的合法權益，達到訂立合同所要達的目的。合同的條款則是我們履行合同的依據，所以不管是在簽訂中還是在履行中都應該認真對待、實踐合同中的每一條條款。合同一旦依法簽訂，即發生法律約束力，我方也應自覺履行，以免造成不必要的糾紛、造成不必要的損失。