2012年房估師考試案例分析精講20

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    七、估價依據：

    ⑴ 國家、省、市人民政府及其有關部門頒布的法律、法規和

    政策性文件；

    ⑵ 房地產估價合同；

    ⑶ 房地產估價規范（GB/T50291-1999；

    ⑷ 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條

    例》；

    ⑸ 委托人提供的其他相關資料；

    ⑹ 估價人員現場勘察及其收集整理的資料。

    八、估價原則：

    本估價報告是在獨立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則：

    ⑴ 合法原則

    ⑵ 最高最佳使用原則

    ⑶ 替代原則

    ⑷ 估價時點原則

    ⑸ 公平原則

    九、估價方法：

    估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地查勘和調查，根

    據估價對象的特點及評估目的，確定運用剩余法（假設開發法）、基

    準地價系數修正法作為本次估價的基本方法。

    ⑴ 基準地價系數修正法

    基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數

    表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件

    等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的

    修正系數對基準地價進行修正，進而求取估宗地在估價時點價格的

    方法。其基本公式如下：

    Pi=P×K1×K2×K3×K4×K5×K6×（1±×ΣK）

    式中：

    Pi

    ——

    待估宗地地價

    P

    ——

    待估宗地對應的基準地價

    K1

    ——

    日期修正系數

    K2

    ——

    土地使用年期修正系數

    K3

    ——

    容積率修正系數

    K4

    ——

    宗地面積修正系數

    K5

    ——

    宗地形狀修正系數

    K6

    ——

    建筑物朝向修正系數

    ΣK

    ——

    影響地價區位狀況修正系數之和