2012年房估師考試《案例分析》課程講義（5）

    （2）裝飾裝修改造前提。認為對現有房地產進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進行估價。對現有房地產應進行裝飾裝修改造的條件是：

    裝飾裝修后的房地產價值- 裝飾裝修所必要的費用 > 現狀裝飾裝修的房地產價值

    需要指出的是，裝飾裝修改造前提不一定是對建筑物進行裝飾裝修改造，也有可能是對土地進行改造。因為土地與建筑物的不均衡所引起的功能折舊也可能是由于土地方面的原因造成的，這時就需要對土地進行改造。

    （3）改變用途前提。認為改變現有房地產的用途再予以使用最為有利時，應以改變用途再予以使用為前提進行估價。應改變現有房地產用途的條件是：

    新用途的房地產價值-改變用途所必要的費用 > 現用途的房地產價值

    （4）重新開發前提。認為對現有房地產進行重新開發再予以使用最為有利時，應以重新開發使用為前提進行估價。對現有房地產應進行重新開發的條件是：

    重新開發完成后的房地產價值-重新開發所必要的費用 > 現有房地產價值

    以建筑物為例，對現有建筑物應予以拆除的條件是：

    （新房地產價值-拆除現有建筑物所必要的費用-建造新建筑物所必要的費用）>現有房地產價值

    （5）上述情形的某種組合。最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。

    上述“所必要的費用”包括必須付出的各項成本、費用、稅金及應當獲得的利潤。必須指出的是，在實際估價中，對于上述五種估價前提，除第一種估價前提外，不能以其中某一種估價前提的可行，就判斷該種估價前提為最高最佳使用，而應當將它與其他幾種可行的估價前提進行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。

    「問答題」某房地產地處繁華商業區，占地面積800平方米，地上建筑面積200平方米的建筑物為一陳舊住宅，委托人要求評估該房地產的現時價值。估價師經過調查了解到，目前該區域商業用途土地價格為2萬元/平方米，商品房價格為8000元/平方米，城市規劃該商業區的容積率為5，試問：該房地產的現時價值在不考慮土地出讓金的情況下大約是多少？為什么？

    「參考答案」本題的知識點為最高最佳使用原則的應用。答案要點：

    該房地產的現時價值在考慮土地出讓金情況下大約是：2×800=1600萬元。

    上述估價結果依據了房地產估價的最高最佳使用原則。因為：

    ①在繁華商業區內建造住宅，特別是目前為陳舊住宅，在用途上不合理；

    ②在使用強度上未達到城市規劃規定的容積率，土地未得到充分利用；

    ③按照房地產估價的最高最佳使用原則，該房地產應該以拆除重新利用為前提，按商業用地進行估價。故估價結果在不考慮土地出讓金的情況下大約為1600萬元，確切的價值應該是1600萬元減去舊建筑物拆除費用后的余額。