2012年房估師考試《案例分析》課程講義（8）

    6.謹慎原則

    謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

    雖然說只要所擔保的債權(quán)不超過抵押時抵押物的價值即不違法，但由于需要處分抵押物的時點與抵押估價時點一般相隔較長時間，而且抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，屆時抵押物的價值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權(quán)人對變現(xiàn)風險高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價值評估除了應(yīng)遵守房地產(chǎn)估價的一般原則，還應(yīng)遵守謹慎原則。

    理解謹慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定性因素的情況下”。在實際估價中，房地產(chǎn)估價師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹慎問題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進行估價。如果面臨的是不確定性因素，當對該因素的樂觀或保守估計會導(dǎo)致對房地產(chǎn)抵押價值的高估或低估時，則應(yīng)采取導(dǎo)致對房地產(chǎn)抵押價值“低估”的估計。

    《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》針對不同的估價方法，提出了遵守謹慎原則的下列要求：

    （1） 在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查看。

    （2） 在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

    （3） 在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

    （4） 在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。