2012年房估師考試《案例分析》課程講義（8）

    6.謹慎原則

    謹慎原則是評估房地產抵押價值時應當遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，不低估房地產估價師知悉的法定優先受償款。

    雖然說只要所擔保的債權不超過抵押時抵押物的價值即不違法，但由于需要處分抵押物的時點與抵押估價時點一般相隔較長時間，而且抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用，屆時抵押物的價值有可能下跌，其他相關的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權人對變現風險高度關注，所以房地產抵押價值評估除了應遵守房地產估價的一般原則，還應遵守謹慎原則。

    理解謹慎原則的關鍵，是要搞清楚“在存在不確定性因素的情況下”。在實際估價中，房地產估價師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹慎問題，應依據確定性因素進行估價。如果面臨的是不確定性因素，當對該因素的樂觀或保守估計會導致對房地產抵押價值的高估或低估時，則應采取導致對房地產抵押價值“低估”的估計。

    《房地產抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵守謹慎原則的下列要求：

    （1） 在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查看。

    （2） 在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。

    （3） 在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

    （4） 在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估開發成本、有關費稅和利潤。