2012年房估師考試《案例分析》課程講義（12）

    五、估價方法的優選與歸類

    1.估價方法選用要求

    同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法估價。

    2.估價方法的優選

    （1）有條件選用比較法估價的，應以比較法為主要的估價方法。

    （2）收益性房地產估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。

    3.估價方法的歸類

    （1）土地估價：①基準地價修正法；②比較法；③假設開發法；④成本法；⑤土地剩余技術。

    （2）建筑物估價：①成本法；②建筑物剩余技術。

    （3）房地估價：①比較法；②收益法；③成本法。

    （4）居住房地產估價：①比較法；②成本法；③收益法（出租住房）。

    （5）商業房地產估價：①收益法；②比較法；③成本法。

    ⑹租賃價格評估：①比較法；②收益法（轉換計算）；③成本法（成本租金構成，即：房租=折舊費+維修費+管理費+投資利息+房產稅+保險費+地租+利潤） .

    六、估價人員現場查勘的內容

    （1）估價對象坐落位置的正確性；

    （2）觀察周圍的環境、景觀；

    （3）實地拍照；

    （4）勘察建筑物的建筑結構、裝修、使用、設備、維修保和完損程度等情況；

    （5）了解當地同類房地產的市場特性與行情。