2012年房估師考試《案例分析》課程講義（14）

    第三部分 不同估價目的的房地產估價問題

    1.土地使用權出讓價格評估

    （1）土地使用權出讓價格評估，應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。

    （2）土地使用權出讓價格評估應采用公開市場價值標準。

    （3）土地使用權出讓價格評估，可采用市場法、假設開發法、成本法、基準地價修正法。

    2.劃撥土地使用權價格評估

    劃撥土地使用權價格評估的技術路線主要有：

    （1）由土地使用權的市場價格扣除該土地使用權出讓金后的余額，即為該劃撥土地使用權價格。此時的土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

    （2）用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃拔土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。

    3.房地產轉讓價格評估

    （1）房地產轉讓價格評估，應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。

    （2）房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準。

    （3）房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法。

    （4）以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應符合國家法律、法規的規定，其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。