2012年房地產估價師制度與政策權威卷及答案(第三套)(7)

四、綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
(一)某房地產開發公司通過招標出讓方式取得了一宗毛地的使用權進行住宅和商業房地產開發。
1．該房地產開發公司在投標前應了解該地段控制性詳細規劃的內容包括 （　　）。
A．宗地用途
B．容積率
C．建筑物的允許高度
D．建筑物的結構

2．該房地產開發公司所開發的住宅和商業房地產中，若以建筑物竣工建筑面積作為統計總體，則總體單位包括 （　　）竣工建筑面積。
A．配電房
B．商業房地產
C．水塔
D．住宅

3．該房地產開發公司在編制建筑工程預算時，可將該開發項目劃分為 （　　）等單項工程。
A．土建
B．管道
C．電氣安裝
D．住宅

4．該房地產開發公司未銷售的已竣工商品房在會計科目中歸為 （　　）類。
A．負債
B．資產
C．成本
D．所有者權益

5．該房地產開發公司將商品房銷售給購房者后，購房者辦理的房屋所有權證書中的附圖表明了所購房屋的權屬范圍，明確了異產毗連房屋的權利界線，注明了套內建筑面積和分攤面積，此附圖是 （　　）。
A．宗地圖
B．房產分幅圖
C．房產分丘圖
D．房產分戶圖

6．若該房地產公司在本項目的開發經營過程中，其經濟成本大于銷售收入，則該房地產開發公司在本項目中 （　　）。
A．必然虧損
B．必然獲利
C．不盈不虧
D．盈虧根據具體情況確定

(二)在職職工李某以抵押貸款方式在甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)開發的S住宅小區預購了一套商品住房。2008年8月，李某與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預售合同，預售合同中對房屋建筑面積僅約定“房屋建筑面積100m2，每平方米建筑面積的價格3000元”。2009年2月，s住宅小區綜合驗收合格并交付使用，經房屋權屬登記機關確認，李某所購商品住房的套內建筑面積為95m2，該套住房所在樓共有20套住房，套內建筑面積總計3000m2，需分攤的共用建筑面積為450m2。2009年3月，李某將房屋出租給王某。2010年8月，王某將房屋轉租給張某。
7．下列關于李某抵押貸款購房的表述中，正確的有 （　　）。
A．李某不可以選擇住房公積金貸款方式
B．甲公司開發的s住宅小區必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許．可證后，李某方可辦理預售商品房抵押貸款
C．預售商品房抵押，購房者獲得的只是債權，而不是房屋所有權，尚不需辦理抵押登記
D．預售商品房抵押自房屋交付使用時生效

8．李某實際應支付的房價為 （　　）萬元。
A．28.50
B．30.00
C．30.90
D．32.78

9．李某出租該套住房，應繳納的營業稅、房產稅、個人所得稅的稅率分別為 （　　）。
A．3%、4%、10%
B．3%、5%、18%
C．4%、3%、10%
D．3%、3%、27%

10．下列關于王某轉租該套住房的表述中，正確的有 （　　）。
A．王某轉租該套住房，必須經李某同意
B．王某已支付房租給李某，故李某不可以從房屋轉租中獲益
C．李某與王某簽訂的房屋租賃合同已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉租合同不必登記備案
D．房屋轉租期間，轉租合同隨原租賃合同解除而解除

(三)某房地產開發公司擬獲得某城市規劃區內A鄉所有的集體土地從事經濟適用房的開發建設。A鄉原耕地面積為100公頃，農業總人口為800人，現征用基本農田以外的耕地40公頃。該地前三年每公頃年產值分別為4.3萬元、4.7萬元、4.9萬元。經商定，土地補償費為該耕地前三年平均年產值的9倍；每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的6倍。補征用土地上的附著物及青苗補償費為30萬元。
11．A鄉人均占有耕地 （　　）公頃。
A．0.125
B．1.25
C．0.05
D．0.5

12．該房地產開發公司需安置A鄉的農業人口數為 （　　）人。
A．200 B
B．400
C．600
D．800

13．該房地產開發公司應支付的農業人口安置補助費為 （　　）萬元。
A．240
B．1000
C．1112
D．1200

14．該房地產開發公司應支付土地補償費為 （　　）萬元/公頃。
A．40.7
B．41.7
C．42.7
D．43.7

15．該房地產開發公司共計補償費用 （　　）萬元。
A 1800
B．1810
C．2800
D．2810