房地產(chǎn)估價(jià)師考試：房地產(chǎn)賣點(diǎn)類型（三）

　　未來(lái)住宅市場(chǎng)八大賣點(diǎn)
　　長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是把特點(diǎn)當(dāng)賣點(diǎn)推廣。從90年代初到現(xiàn)在，住宅的賣點(diǎn)經(jīng)歷了三個(gè)階段：1995年以前，住宅的賣點(diǎn)主要是位置、交通狀況、價(jià)格；1995年之后，主要講品牌、環(huán)境景觀、物業(yè)管理及小區(qū)規(guī)模；近期住宅的賣點(diǎn)又主要講智能化、生態(tài)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合等。誰(shuí)掌握了賣點(diǎn)，誰(shuí)就可以把握市場(chǎng)。那么未來(lái)的賣點(diǎn)又是什么呢？有關(guān)專家認(rèn)為未來(lái)住宅市場(chǎng)有八大賣點(diǎn)。 
　　1、國(guó)家康居工程： 
　　一個(gè)實(shí)在的賣點(diǎn)。 
　　國(guó)家試點(diǎn)小區(qū)經(jīng)歷了幾個(gè)階段：小區(qū)試點(diǎn)、安居工程試點(diǎn)、小康試點(diǎn)、康居工程試點(diǎn)等。21世紀(jì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)將怎樣發(fā)展，一直是國(guó)家非常關(guān)注的問(wèn)題。提高住宅品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化是今后中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。康居工程的特點(diǎn)是，國(guó)家對(duì)小區(qū)制定了嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，由國(guó)家為開(kāi)發(fā)商當(dāng)家，由專家為老百姓把關(guān)。由于康居工程是由政府和專家在把關(guān)，所以康居工程是一個(gè)很好的賣點(diǎn)。 
　　2、住宅品種的開(kāi)發(fā) 
　　一個(gè)需要不斷創(chuàng)新的賣點(diǎn) 
　　中國(guó)住宅的品種還有待開(kāi)發(fā)和細(xì)化。目前商品房種類并不多。按市場(chǎng)常規(guī)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)越激烈，文化含量就越高，具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：
　　第一，功能多樣化；
　　第二，花色品種多樣化；
　　第三，房型花樣較多。
　　這就要求開(kāi)發(fā)商有前瞻性，請(qǐng)專家設(shè)計(jì)出有潛在市場(chǎng)的新產(chǎn)品。比爾蓋茨說(shuō)過(guò)，21世紀(jì)是爭(zhēng)奪“眼球”的世紀(jì)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，誰(shuí)先創(chuàng)造新的產(chǎn)品類別，誰(shuí)就有了強(qiáng)大關(guān)注率，產(chǎn)品就有賣點(diǎn)。 
　　3、環(huán)境景觀 
　　一個(gè)可以做得更好的賣點(diǎn) 
　　今年，環(huán)境被列為老百姓關(guān)注的熱點(diǎn)之首�，F(xiàn)在的房子如果有“家”無(wú)“園”的話，是要被淘汰的。景觀設(shè)計(jì)應(yīng)講究“天人合一”，講究建筑與環(huán)境統(tǒng)一。 
　　目前景觀設(shè)計(jì)主要存在五大問(wèn)題：
　　一、景觀與建筑單體缺乏共同語(yǔ)言；
　　二、景觀設(shè)計(jì)過(guò)分西洋化、雷同化；
　　三、景觀設(shè)計(jì)過(guò)于藝術(shù)化、園林化；
　　四、環(huán)境景觀缺乏VI識(shí)別系統(tǒng)（差異識(shí)別）；
　　五、景觀設(shè)計(jì)缺乏文化的深層認(rèn)識(shí)，使得很多開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)只是宣傳綠化率達(dá)到百分之幾十。
　　景觀應(yīng)該是從建筑中生長(zhǎng)出來(lái)的，應(yīng)更多體現(xiàn)地域文化背景。好的景觀設(shè)計(jì)要有親和力，有親和力才有歸宿感。
　　在現(xiàn)在以大工業(yè)為背景的社會(huì)里，景觀設(shè)計(jì)應(yīng)以“康體”為主遵從三個(gè)主要原則：
　　第一，地域原則；
　　第二，使用原則；
　　第三，物美價(jià)廉原則。
　　景觀設(shè)計(jì)還要把握好三個(gè)層次：
　　第一，使用功能層次（比如具備適合老人和兒童的使用功能）；
　　第二，審美功能層次；
　　第三，生態(tài)層次（講究環(huán)保、低耗、節(jié)能、高效）。景觀設(shè)計(jì)為了人的健康和舒適服務(wù)。 
　　4、提高社區(qū)住宅整體素質(zhì) 
　　一個(gè)不斷需要量化的賣點(diǎn) 
　　小區(qū)的整體質(zhì)量主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。建筑單體、景觀設(shè)計(jì)、公建配套與物業(yè)管理。其中建筑單體最為重要。老百姓80％的時(shí)間是呆在房子里面的，房屋的通風(fēng)、陽(yáng)光等，需要量化到住宅設(shè)計(jì)中去。物業(yè)管理也是非常重要的，提供好的物管可以延長(zhǎng)住宅使用周期。 
　　5、提高科技貢獻(xiàn)率 
　　一個(gè)要不斷追求的賣點(diǎn) 
　　住宅的科技貢獻(xiàn)率主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是建筑本身科技貢獻(xiàn)，另一方面是物業(yè)管理的科技貢獻(xiàn)。現(xiàn)有建材的污染系數(shù)是比較高的，使用新的環(huán)保材料、用新的工藝、新的設(shè)備是未來(lái)住宅的賣點(diǎn)。在物業(yè)管理方面，要不斷提高科技貢獻(xiàn)水平，使小區(qū)智能化配套等適度超前也可以提升住宅的賣點(diǎn)。 
　　6、知情權(quán) 
　　一個(gè)被忽略的賣點(diǎn) 
　　消法規(guī)定，消費(fèi)者對(duì)所買產(chǎn)品享有知情權(quán)。而時(shí)下有關(guān)商品房的投訴最多的是“不知情”。一套住宅價(jià)值幾十上百萬(wàn)，需要開(kāi)發(fā)商提供一份像樣的詳細(xì)的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)。賣房應(yīng)以人為本，買房應(yīng)以知情為本。開(kāi)發(fā)商應(yīng)打好“知情權(quán)”這張牌，誰(shuí)說(shuō)得明白，誰(shuí)就將搶占先機(jī)。 
　　7、保修期的長(zhǎng)短 
　　一個(gè)比服務(wù)的賣點(diǎn) 
　　現(xiàn)在絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅的保修承諾只有3年，房子是一個(gè)使用壽命長(zhǎng)達(dá)70年的產(chǎn)品，3年保修承諾顯然是達(dá)不到消費(fèi)者的要求的。所以無(wú)論哪個(gè)開(kāi)發(fā)商只要率先承諾延長(zhǎng)住宅保修期，提高對(duì)住宅的服務(wù)水平，誰(shuí)就能賣得好。 
　　8、成本與管理 
　　一個(gè)笑到最后的賣點(diǎn) 
　　住宅的競(jìng)爭(zhēng)到最后，就是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)住宅的區(qū)位、環(huán)境、質(zhì)量、價(jià)格都相近的時(shí)候，這時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)只有份額的競(jìng)爭(zhēng)。在這種情況下，成本控制就尤為重要，誰(shuí)的成本控制得最好，誰(shuí)就能笑到最后。 
　　住宅的八大賣點(diǎn)也是消費(fèi)者的八大買點(diǎn)，只要開(kāi)發(fā)商引起足夠的重視，并能從中得到啟示，對(duì)指導(dǎo)今后的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。