建設工程質量保修制度

    所謂建設工程質量保修，是指建設工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷（或質量問題），由施工單位依照法律規定或合同約定予以修復。其中，質量缺陷是指建設工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。

    一、工程質量保修書

    建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任。

    “有施工單位簽署的工程保修書”是建設工程竣工驗收應具備的條件之一。

    二、保修范圍和最低保修期限

    《建設工程質量管理條例》第40條規定了保修范圍，及其在正常使用條件下各自對應的最低保修期限：

    1.基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

    2.屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

    3.供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

    4.電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

    上述保修范圍屬于法律強制性規定。超出該范圍的其他項目的保修不是強制的，而是屬于發承包雙方意思自治的領域，最低保修期限同樣屬于法律強制性規定，發承包雙方約定的保修期限不得低于條例規定的期限，但可以延長。

    案例

    美姿裝飾公司承攬了某辦公樓的裝飾工程。合同中約定保修期為1年。竣工后2年，該裝飾工程出現了質量問題，美姿裝飾公司以以過保修期限為由拒絕承擔保修責任。你認為美姿裝飾公司的理由成立嗎？

    分析：不成立。

    1年的保修期違反了國家強制性規定，該條款屬于違法條款，是無效的條款。美姿裝飾公司必須繼續承擔保修責任。

    三、保修責任

    質量問題應當發生在保修范圍和保修期以內，是施工單位承擔保修責任的兩個前提條件。《房屋建筑工程質量保修辦法》規定了三種不屬于保修范圍的情況，分別是：

    （1）因使用不當造成的質量缺陷；

    （2）第三方造成的質量缺陷

    （3）不可抗力造成的質量缺陷。

    根據國家有關規定及行業慣例，就工程質量保修事宜，建設單位和施工單位應遵守如下基本程序：

    1.建設工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位應當向施工單位發出保修通知。

    2.施工單位接到保修通知后，應當到現場核查情況，在保修書約定的時間內予以保修。發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現場搶修。

    3.施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。

    4.保修費用由造成質量缺陷的責任方承擔。如果質量缺陷是由于施工單位未按照工程建設強制性標準和合同要求施工造成的，則施工單位不僅要負責保修，還要承擔保修費用。但是，如果質量缺陷是由于設計單位、勘察單位或建設單位、監理單位的原因造成的，施工單位僅負責保修，其有權對由此發生的保修費用向建設單位索賠。建設單位向施工單位承擔賠償責任后，有權向造成質量缺陷的責任方追償。

    四、建設工程質量保證金

    質量保證金（保修金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

    缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。

    缺陷責任期一般為六個月、十二個月或二十四個月，具體可由發、承包雙方在合同中約定。

    缺陷責任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計。由于承包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣（交）工驗收之日起計。由于發包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，在承包人提交竣（交）工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期。

    注意返回日期。