09年房地產估價師考試案例分析經典資料(4)

　　針對不同估價目的而進行房地產估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標準，而并不是選擇估價方法。

　　估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。

　　6.確定房地產估價技術路線要對估價基本事項有充分的認識

　　(1)確定房地產估價技術路線時要充分了解估價對象

　　估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程，如果不了解估價對象本身的情況，確定估價技術路線就無從談起。

　　(2)確定房地產估價技術路線時要充分了解估價目的估價目的決定了價格內涵，進而決定了估價技術路線。

　　(3)確定房地產估價技術路線時要充分了解估價時點

　　確定房地產估價技術路線就是要確定房地產價格的內涵和價格形成過程，而房地產價格內涵與價格形成過程都與估價時點密切相關。

　　7.確定房地產估價技術路線要遵循房地產估價原則

　　(1)房地產估價技術路線與合法原則

　　遵循合法原則，要求房地產估價應以估價對象的合法產權、合法使用、合法處分為前提估價。

　　(2)房地產估價技術路線與替代原則

　　遵循替代原則，要求估價結果不得不合理偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

　　(3)房地產估價技術路線與最高最佳使用原則

　　遵循最高最佳使用原則，應以估價對象用于最高最佳使用為前提估價。

　　(4)房地產估價技術路線與估價時點原則

　　估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。

　　估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點的狀態是不同的，相應就會有不同的價值。

　　8.房地產估價技術路線的確定過程

　　確定房地產估價技術路線就是要確定估價對象房地產的價格內涵和價格形成過程，因此在確定房地產估價技術路線時，首先要明確估價對象的價格內涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

　　四、內容講解：

　　1.1 房地產估價技術路線概述

　　1.1.1 房地產估價技術路線的概念

　　房地產估價機構接受了估價委托并明確了估價目的、估價時點、估價對象等估價基本事項之后，接下來要做的一件重要工作就是確定估價技術路線。只有確定了估價技術路線，才能相應地選擇估價方法，進而才能進行后面的具體估價作業。

　　房地產估價技術路線是評估出估價對象房地產的價值所應遵循的根本途徑，是指導整個房地產估價過程的技術思路，是估價人員對估價對象房地產的價格形成過程的認識。

　　確定房地產估價技術路線，也就是確定房地產價格形成過程。確定估價技術路線的結果和目的是：確定價格內涵和價格形成過程。

　　確定房地產估價技術路線，要對估價對象房地產有充分的認識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。