一、單項選擇題（共35小題，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意。） 1．某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（ ）。 2．房地產投資的缺點是（ ）。 3．甲、乙兩個物業2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50％。預計乙物業2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50％，甲、乙兩個物業投資風險比較的結果是（ ）。 4．假設某段時間內房地產業的預期收益率為15％，國債的投資收益率為10％，市場整體的平均稅益率為20％，則房地產業的系統性市場風險系數是（ ）。 5．房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括（ ）子市場。 6．某城市2004年存量商品住房的吸納率為40％，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ ）。 7．在房地產周期循環周期過程中，控制率持續下降到合理的控制率以下的階段為房地產市場自然周期中的（ ）。 8．如果同一地區的某一類型物業的售價持續以大幅度上漲，那么該類型物業的出租需求就會（ ）。 9．承包商收到竣工結算價款后，通常應在（ ）內將竣工工程交付給開發商。 10．在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。 11．下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是（ ）。 12．某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預測銷售量為450m2，平滑指數為0.8，則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷售量是（ ）萬m2． 13．從理論上講，房地產市場分析的第一步工作是（ ）。 14．下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（ ）。 15．某家庭預計今后15年內月收入為10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款韻月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（ ）萬元。 16．銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2％的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。 17．已知某筆貸款年利率為12％，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（ ）。 18．某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6％，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5％，則購房者的首次還款額是（ ）元。 19．下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是（ ）。 20．已知某投資項目折現率為11％時，凈現值為1700萬元，折現率為12％時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是（ ）。 21．某置業投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（ ）。 22．某房地產投資項目的表面收益率為16％，計算后得到該項目的實際收益率為12％，銀行的貸款利率為5.44％，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是（ ）。 23．某房地產開發項目的開發周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設期內均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％。按季計息。則該項目建造成本的利息是（ ）萬元。 24．某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是（ ）。 25．房地產項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（ ）。 26．某房地產開發商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為5000m2，擬投資開發一房地產項目。該項目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房地產開發項目的容積率至少是（ ）。 27．有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內，凈現值的期望值為125萬元，凈現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是（ ）。 28．在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（ ）。 29．某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（ ）。 30．在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為（ ）。 31．甲、乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為75％和80％，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的（ ）風險。 32．房地產開發企業稅后利潤應首先用于（ ）。 33．在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按（ ）計算的。 34．某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數為80%，公用建筑面積系數為15％，則該寫字樓出租單元內建筑面積是（ ）萬m2． A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6 35．某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金是（ ）萬元。 二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。） 1．從物理形態上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產得類型主要有（ ）。 2．房地產間接投資的形式主要有（ ）。 3．從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，除了要分析總量結構，通常還應分析（ ）。 4．根據房地產市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（ ）。 5．開發商的主要合伺關系通常包括（ ）等。 6．房地產市場營銷因素調查包括的類型有（ ）。 7．在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有（ ）。 8．在市場經濟條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。 9．下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有（ ）。 10．下列關于內部收益率的表述中，正確的有（ ）。 11．房地產置業投資的投資者從長期投資的角度出發希望獲得的利益有（ ）。 12．利用期望值法判斷投資方案的優劣時，可選擇的方案有（ ）。 13．在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（ ）。 14．新設項目法人融資形式的特點存（ ）。 15．下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有（ ）。 三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。） 1．房地產投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。 （ ） 2．一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制籌因素構成的一個系統。 （ ） 3．當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅增加。 （ ） 4．目前我國由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發者。 （ ） 5．在房地產開發過程中，開發商只能委托有資質的監理機構負責工程項目管理。（ ） 6．服務市場是指已經購買了某種產品，需要提供后續服務的消費者集合。 （ ） 7．細分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數幾個競爭者。 （ ） 8．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。 （ ） 9．開發商進行房地產開發投資，是其積累固定資產的重要方式。 （ ） 10．房地產開發投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經濟使用壽命中較短的年限為最大值。 （ ） 11．不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發生概率為已知條件下的風險數據。 （ ） 12．房地產開發項目財務報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務評價所需要的最基礎數據。 （ ） 13．個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。 （ ） 14．房地產企業債券可以按照約定轉換為企業的普通股。 （ ） 15．在房地產資產管理中，資產管理和設施管理以運行管理為主，物業管理和投資組合管理以策略性管理為主。 （ ） 四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。） 1．某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價為4000元/m2．該家庭首付了房價總額的30％，其余購房款申請住房公積金和商業組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業貸款的利率分別是4.5％和6.8％，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35％用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？（8分） 2．某開發商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權，擬開發建設-建筑面積為2000m2的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動開發”的方式。該開發商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10％，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400m2，預售均價為8000元/m2．第2年項目投資400萬元；全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600m2，預售均價為7800／m2．項目竣工時，開發商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設在整個經營期內月租金不變，出租經營期間的運營成本為毛租金收入的30％。若開發商要求的目標收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少？（假設投資發商在年初，收入和運營成本均發生在年末）（12分） |
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【責任編輯：趙桂萍 糾錯】 |
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