2003年房地產估價師考試《房地產開發經營與管理》參考答案

　　二、多項選擇題

　　三、判斷題

　　四、計算題

　　1．購買商鋪總投資：18000×60=1080000元

　　購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權益投資）：1080000×30％=324000元

　　購買商鋪的貸款額（P）：1080000×70％=756000元

　　抵押貸款年還本付息額：i=1.5％+5.31％=6.81％，n=10年

　　A=Pi(1+i)ⁿ/[(1+ i)ⁿ-1]

　　=756000×(6.81％×)1+6.81％)¹⁰/[(1+6.81％)¹⁰-1]=106693.99元

　　凈經營收入（利用現金回報率）：（凈經營收入-年還本付息額）/首付款=12％

　　所以：凈經營收入=首付款×12％+年還本付息額

　　=324000×12％+106693.99=145573.99元

　　有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經營收入+經營費用=145573.99+毛租金收入×25％

　　則：毛租金收入=145573.99/(1-25％)=194098.65元

　　最低月租金單價=毛租金收入，（可出租面積×12個月）

　　=194098.65/(60×12）=269.58元/m²

　　2．（1）現金流入現值：

　　a．租金收入現值：

　　A₁/(i-s)×[1-(1+s)ⁿ]/(1+i)ⁿ

　　=150×12×50/(12％-2％)×[1-(1+2％)¹⁰]/(1+12％)¹⁰=54.6765萬元

　　b．轉售收入現值：χ/(1+12％)¹⁰

　　（2）現金流出現值：

　　a．定金：5×(1+12％)=5.6萬元

　　b．追加首付款：11.5萬元

　　c．貸款償還：總房價：50×1.1=55萬元

　　貸款額（P）：55-(5+11.5)=38.5萬元

　　年還本付息額：A=Pi/[1-(1+i)^-n］

　　=38.5×6.5％/［1-(1+6.5％)^-10］＝5.3555萬元

　　折現值：P=A/i×[1-(1+i)^-n］

　　=5.3555/12％×［1-(1+6.5％)^-10 ］=30.2598

　　d.出租成本：A/i×[1-(1+i)^-n=3/12％×[1-(1+12％)^-10]=16.9507萬元

　　裝修費用：6×(1+12％)^-10=1.9318萬元

　　（3）轉售單價：

　　令凈現值為0，則有：54.6765+χ/(1+12％)¹⁰-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

　　因此，χ=35.9216萬元

　　轉售單價為：35.9216/50=0.7184萬元/m²