一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。） 1．某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的（ ）。 2．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（ ）。 3．下列風險中，屬于個別風險的是（ ）。 4．已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5％、城市維護建設稅7％、教育費附加3％，若銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為（ ）萬元。 5．某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/ m2，首付款為房價的30％，其余通過申請公積金和商業組合貸款支付。已知公積金和商業貸款的年利率分別為4％和 7％，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（ ）元。 6．某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（ ）元。 7．某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（ ）元。 8．某物業的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％。按年等額償還。如該物業年掙經營收入為30萬元，則該物業投資的還本付息比率為（ ）。 9.甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字摟購買價格為200萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為（ ）。 10．土地使用者因使用國有土地而需按規定每年支付給政府的費用是（ ）。 21．動態投資回收期與靜態投資回收期之間的關系是（ ）。 22．財務杠桿效應是由于（ ）引起的。 23．項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是（ ）。 24．對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是（ ）。 25．當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（ ）。 26．對開發商而言，在下列合同形式及補充條款中，風險最大的是（ ）。 27．房地產開發項目所采用的建筑工程施工合同文件優先解釋的順序為（ ）。 28．當開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的是（ ）。 29．2002年3月某人以4.5萬元的預付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預付款的收益率為，（ ）。 30．目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（ ）年。 31．當貸款綜合風險度超過（ ）時，為高風險貸款。 32．根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為（ ）。 33．當某開發商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優勢時。可以采用的定價法是（ ）。 34．在物業管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復雜的是（ ）物業。 35．在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于（ ）。 二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或當選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。） 1．下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。 2．物業的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（ ）。 3．關于房地產企業的經營收入、利潤和稅金，存在的數量關系有（ ）。 4．房地產投資決策分析的主要工作包括（ ）。 5．城市土地開發和供應計劃，一般由（ ）按城市總體發展要求、土地開發潛力以及城市規劃的要求制定。 6．市場主體通常包括（ ）。 7．開發商在將工程發包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業績、資金實力和技術水平，還要審核承包商對擬開發項目的（ ）。 8．在進行可行性分析中的調查研究時，資源調查一般包括（ ）。 9．前期工程費用主要包括（ ）。 10．投標價格如果出現單項報價之和不等于總報價時，符合規定的處理方法有（ ）。 11．金融機構在融出資金時，要遵循（ ）原則。 12．金融機構進行項目貸款審查時，要進行(）工作。 13．企業確定廣告預算的主要方法包括（ ）。 14．下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（ ）。 15．收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有（ ）。 三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。） 1．房地產置業投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經濟壽命來說要短得多。（ ） 2．從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風險完全抵消。（ ） 3．開發商成本利潤率等于開發投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發成本之比。（ ） 4．土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權。 （ ） 5．居住區總用地是指居住區范圍內除公共建筑用地外的用地面積。（ ） 6．人們在房地產上享有的權利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（ ） 7．在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第一象限的需求曲線會變得與縱軸平行。（ ） 8．房地產市場預測中的定性預測方法主要用于短期預測。（ ） 9．“三項預測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（ ） 10．在評標期間，開發商與評標小組可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標者調整報價。 （ ） 11．對于投資者認為經濟可行的房地產投資項目，其投資的財務內部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（ ） 12．在房地產抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（ ） 13．如果房地產開發公司想樹立高價格形象，則應采用奇數定價策略。（ ） 14．過高或過低的物業租金，都有可能導致業主利益的損失。（ ） 15．物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。（ ） 四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。） 1．某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑商積為60m2的店鋪；用于出租經營。該投資者以自有資金支付了總價款的30％，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31％基礎上上浮1.5個百分點，按年等額償還。經營費用為毛租金收入的25％。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內的稅前現金回報率不低于12％。試計算在還貸期內滿足投資者最低現金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。（8分） 2．某開發商于2000年8月1日投資開發一專業商場，開發期為3年，平均售價為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元／m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發商支付了5萬元定金，產權持有期為47年。2003年8月1日開發商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5％，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺同。合同規定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2％的比率遞增，每年年來一次性收取。據估算每年的平均出租經營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經營期的內部收益率迭到12％，試計算屆時最低轉售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉售稅費，計算結果精確到元）。（12分） |
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【責任編輯：趙桂萍 糾錯】 |
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