09年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析---房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定（3）

1.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路，是估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)。

確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線，要對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識(shí)，要對(duì)交易各方的情況和交易過(guò)程有充分的了解。

2.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程

房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程以確定房地產(chǎn)價(jià)值的過(guò)程，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程、揭示房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵時(shí)的思路。因此，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程，反映的是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵。

3.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法

(1)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法的密切關(guān)系
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)。每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。

同一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，實(shí)際上是在模擬不同的價(jià)格形成過(guò)程，體現(xiàn)的是不同的估價(jià)技術(shù)路線。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。

(2)把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法
由于房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和價(jià)格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，所以把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，并且不會(huì)由于房地產(chǎn)估價(jià)方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。

4.確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要首先確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

(1)房地產(chǎn)估價(jià)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本問(wèn)題，即房地產(chǎn)估價(jià)是“評(píng)估什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”。房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程的重要問(wèn)題，從估價(jià)方法的運(yùn)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響。

(2)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)決定估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)
在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，確定了估價(jià)的技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價(jià)對(duì)象決定采用何種估價(jià)方法，而公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。

按照公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場(chǎng)法也是最直觀地體現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法。其他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，都是市場(chǎng)法的變形，是對(duì)市場(chǎng)法的補(bǔ)充，因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。