物業(yè)稅 捅破樓市泡沫？

如果每年為名下的房產納稅，你還會選擇投資買房嗎？
　　國務院于5月25日公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》,“深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅”被列入其中。雖然物業(yè)稅并非第一次出現在政府議題中，此前，北京、江蘇等10省市也已開始物業(yè)稅“空轉”運行，有關開征物業(yè)稅的討論也有幾年的時間，但國務院此次《意見》的出臺，物業(yè)稅的話題再一次成為人們熱議的焦點。從本期開始，《廣廈時代》將持續(xù)關注這一話題。 　　 
　　目前空轉的物業(yè)稅征收，根據房屋用途有兩種計算模式：自住房以房產評估價的70%為基準，征收稅基的1.2%；出租投資房，征收投資回報的12%。 
　　空轉未設定起征點，但一旦物業(yè)稅開征，起征點就是不能回避的話題了。《財經》雜志首席經濟學家沈明高認為，目前按套數或者按人均面積定起征點的意見，都考慮了貧富差距的問題。沈明高主張初期物業(yè)稅的稅率應該低一點。
　　●按套定：第二套以上的住房繳稅 
　　中國人民大學財政金融學院教授安體富在接受媒體采訪時表示，本著不增加現有居民負擔的考慮，自住房原則上應免稅。但對占有房子比較多的人和高檔住宅應該區(qū)別對待。如果是第二套房，或作為投資炒房，就應該繳稅，甚至應該稅率更高一點
　　復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成也認為，確定首套房不征、第二套或以后的房產征稅的原則，既可以保護購房自住的老百姓的權益，又可以提高房產投機者的成本，遏制“炒房”現象。 
　　●按面積定：住房面積超過144平方米的繳稅 
　　中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為，按照國際通行做法結合我國人均住房實際情況，將人均居住面積確定為40平方米最為合適。那么，以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平方米，允許的浮動范圍是20%。上浮20％，就得出了144平方米這個界定值。與此同時，還有專家提出以人均30或50平方米的住房面積作為起征點。 
　　此外，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容還提出，房地產稅的征收應對某些特定房地產設定優(yōu)惠辦法。既要對房地產過度消費征收一定的稅收，又得對滿足基本住房消費者給予一定的稅收優(yōu)惠。 
　　另據報道，財政部權威人士日前透露，別墅和超大戶型將首先進入物業(yè)稅征收范圍，稅率在1％~2％之間，按年來征收。 
　　●征收標準要兼顧公平
　　“出于照顧中低收入者的政策設計，物業(yè)稅征收也可以采用累進制。”沈明高對我們說，在設定起征點的基礎上，稅基稅率都可以和房產多少成正比，房產多的稅率高一些，房產少的稅率低一些。 
　　“交過土地出讓金的房子怎么再收稅？正在交月供的房子，又如何征稅？” 北京房地產投資人舒可心在肯定征收物業(yè)稅可以培養(yǎng)公民納稅意識的同時，對物業(yè)稅征收范圍提出疑問。“如果對已購房產繳稅，是不是應該考慮現在的房屋價值構成因素，不能讓大眾在購房時已經支付巨額土地出讓金的基礎上再逐年納稅。因此應考慮返還土地出讓金，或者從稅基中扣除土地價值。如果對在交月供的房子征稅，其實是對業(yè)主‘借來的錢’征稅，這又該如何處理？” 
　　舒可心表示，單純討論起征點，最簡單的是直接按住房面積算，例如超過70平方米的住房就征稅。“無論在誰名下，無論住幾口人，房產證信息清楚，納稅主體明確。
　　開征物業(yè)稅，是否加大買房投資成本？ 
　　盡管關于物業(yè)稅的討論只是預期假設，但從各方觀點看，物業(yè)稅征收的重點將是第二套以后的房產，特別是投資用房。這將給房產投資人帶來怎樣的影響？《廣廈時代》進行了采訪，發(fā)現房產投資人觀點分成兩派。 
　　觀點一：成本加重，不再買房 
　　我們在調查中發(fā)現，一部分買房人擔心物業(yè)稅的征收，必然加重投資成本，“而且投資用房稅率可能更高。”特別是由于樓市冷暖難測，“房子何時能出手都很難說。”投資人還有對“房子空置也要征物業(yè)稅”的憂慮。 
　　觀點二：轉嫁成本支出，依然買房
　　然而在另外許多投資者看來，物業(yè)稅必然加重投資成本的說法是站不住腳的。這些投資人表示，根據現在了解的情況看，物業(yè)稅并不一定由產權所有人支付，還有可能由承租人支付。如此一來，“我買了房子，可以由租戶交物業(yè)稅，何樂而不為？” 
　　對于這種看法，舒可心表示，物業(yè)稅作為一種財產稅，必然應由財產所有人繳稅。雖然如此，房產所有人可以通過漲房租來彌補支出。沈明高也認為，房產所有人可以在實際操作中實現物業(yè)稅的轉移支付，“物業(yè)稅可以反映到租金或者成交價格上，當然這還要取決于市場供求關系。” 
　　“羊毛出在羊身上。”一些房產投資人表示，不怕物業(yè)稅增加成本。“我要繳稅，還有更多的人要買二手房、要租房呢。