2010年房估師理論與實(shí)務(wù)備考資料（2）

房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)

　真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，不僅房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二和價(jià)值量大兩個(gè)特性，而且房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;②買者和賣者的人數(shù)眾多;③買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由;④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測未來的價(jià)格;⑤就成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;⑥買者和賣者無串通共謀行為;⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。一個(gè)市場如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌鐾ǔ１豢醋鹘�似于完全市場的�?shí)例。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)所有權(quán)(中國為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán))可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實(shí)物無法移動(dòng)，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。

　　由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，所以難以形成一般人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，從而需要房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行“替代”市場的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正�；�，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。