2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策輔導(dǎo)：土地增值稅的“臨界點(diǎn)”籌劃法
來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2010-09-29 10:10:17
“臨界點(diǎn)”籌劃法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤(rùn)，但利潤(rùn)率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤(rùn)可能反而越小。因此，如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。
實(shí)際工作中，首先要測(cè)算增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額，主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。按《土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中包括可以扣除的項(xiàng)目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過(guò)改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來(lái)適當(dāng)增加了扣除項(xiàng)目，以高質(zhì)低價(jià)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。例：某房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目金額為800萬(wàn)元，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌?chǎng)售價(jià)約l 000萬(wàn)元，假如定價(jià)1 000萬(wàn)元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為90萬(wàn)元。假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-90=110（萬(wàn)元）。但如果定價(jià)960萬(wàn)元（X一800／800=20%），增值率為20%.由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬(wàn)元），二者相比稅后利潤(rùn)增加50萬(wàn)元。通過(guò)這個(gè)例子可以看出，企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納說(shuō)籌劃，完全可以使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤(rùn)。
