2013年房產經紀人考試制度與政策第四章考點（29）

　　例題1：下列房地產項目中，不得轉讓的有( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

　　A.已完成開發投資總額35%的高檔公寓項目

　　B.已支付全部土地出讓金并取得建設用地使用權證書的成片開發工業用地

　　C.已支付全部土地出讓金，尚未取得建設用地使用權證書的成片開發建設用地

　　D.未竣工已預售的商品房

　　E.少數共有人己書面表示不同意轉讓的共有房產

　　答案：BCE

　　解析：《城市房地產管理法》第39條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件。 (1)要按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓; (2)要按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓。

　　(二)轉讓的程序

　　《城市房地產開發經營管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

　　備案應當提供的文件，在《城市房地產開發經營管理條例》中只提到了房地產開發項目轉讓合同，各地在制定具體辦法時應當進一步明確應當提供的證明材料。如受讓房地產開發企業的資質條件、拆遷的落實情況、土地使用權的變更手續以及其他的證明材料。房地產開發企業應當在辦理完土地使用權登記手續后30日內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續。未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。

　　房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷安置補償的，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

　　例題：轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起( )日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。(2003年房地產估價師制度試題)

　　A、30 B.45 C.60 D.90

　　答案：A

　　解析：《城市房地產開發經營管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

　　二、商品房交付使用

　　(1)房地產開發企業按期交付符合交付使用條件的商品房。房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。超過合同約定的期限，開發商仍不能交付商品房的，購房人還有權解除合同。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

　　(2)房地產開發企業向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房交付使用時，房地產開發企業應當根據規定，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，并在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。

　　例題：房地產開發公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質量保證書》和( )。(2009年房地產估價師制度試題)

　　A.《住宅使用說明書》B.《住宅驗收說明書》

　　C.《住宅保修說明書》D.《住宅保修保證書》

　　答案：A

　　解析：根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　(3)房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

　　對于期房來說，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據設計圖紙測出來的，商品房建成后的測繪結果與合同中約定的面積數據如果有差異，商品房交付時，開發商與購房人應對面積差異根據合同載明的方式處理。合同未作約定的，按照《商品房銷售管理辦法》第20條規定處理。

　　(4)房地產開發企業協助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。同時房地產開發企業還應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

　　例題1：商品住宅銷售中，房地產開發企業應當向買受人提供《住宅質量保證書》和( )。(2004年房地產經紀人試題)

　　A.《住宅功能保證書》 B.《住宅環境保證書》

　　C.《住宅壽命說明書》 D.《住宅使用說明書》

　　答案：D

　　解析：商品房交付使用時，房地產開發企業應當根據規定，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，并在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。

　　三、房地產廣告

　　房地產廣告，指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構發布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。1998年12月3日國家工商行政管理局發布了重新修訂的《房地產廣告發布暫行規定》，對房地產廣告作了以下規范性的規定，

　　(一)房地產廣告應當遵守的原則及要求

　　發布房地產廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》及國家有關廣告監督管理和房地產管理的規定。房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。未取得商品房預售許可的房地產開發項目，不得以"內部認購"、"內部認定"、"內部登記"等名目發布房地產廣告。房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染;不得有悖社會良好風尚。

　　(二)禁止發布房地產廣告的幾種情形

　　《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳。虛假內容主要是指：向購房者承諾與實際情況不符或根本無法兌現的各種價格優惠、服務標準、環境及配套設施、物業管理等。

　　凡下列情況的房地產，不得發布廣告：

　　(1)在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的;

　　(2)在未經國家征用的集體所有的土地上建設的;

　　(3)司法機關和行政機關依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

　　(4)預售房地產，但未取得該項目預售許可證的;

　　(5)權屬有爭議的;

　　(6)違反國家有關規定建設的;

　　(7)不符合工程質量標準，經驗收不合格的;

　　(8)法律、行政法規規定禁止的其他情形。

　　例題1：根據有關規定，可以發布房地產廣告的是( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

　　A.在集體土地上建設的房屋 B.取得預售許可證的商品房

　　C.經驗收不合格的商品房 D.權屬有爭議的房屋

　　答案：B

　　解析：下列情況的房地產，不得發布廣告：(1)在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的;(2)在未經國家征用的集體所有的土地上建設的;(3)司法機關和行政機關依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(4)預售房地產，但未取得該項目預售許可證的;(5)權屬有爭議的; (6)違反國家有關規定建設的;(7)不符合工程質量標準，經驗收不合格的;(8)法律、行政法規規定禁止的其他情形。