2010年房地產經紀人制度與政策輔導：土地增值稅的征收實例

　假設張先生于2004年以50萬元購買了一套房產，2006年12月將以70萬來出售。

　　1、張先生不能提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000(700000×1%)元

　　2、如果張先生能夠提供購房發票，發票所載金額為50萬，那么可扣除：

　　原值：500000;加計金額：500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;稅金：契稅為7500(500000×1。5%)元，轉讓時繳納的營業稅為38500(700000×5。5%)、個人所得稅按核定方式繳納為7000(700000×1%)、印花稅350元。

　　那么該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過扣除項目金額的50%，按照30%的稅率計算。那么，土地增值稅為：95400×30%=28620元。

　　存在疑惑：征收細則還需要進一步確定

　　雖然此次北京地稅局對于土地增值稅的扣除項目和征收方式進行了比較明確的規定;但是，對于土地增值稅的征收細則還需要進一步的明確，比如對于土地增值稅的征收范圍。按照京財稅[1999]1201號規定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。同時，按照京地稅地[2004]368號文件規定，對個人轉讓居住滿三年未滿五年的非普通標準住宅，減半征收土地增值稅項目;如果將這兩個文件進行銜接，是否就是對于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值稅?對于這一點，可能還是存在疑惑，而對于土地增值稅征收范圍的界定，將直接會影響到該政策對于二手房市場產生的波動幅度。

　　11月下半月，預期有售房高峰

　　由于土地增值稅將于12月1日正式實施，現在距離征收時間也就半個月的時間，那么，在此時間段內，對于那些已經成交的客戶來說，為了避免交易稅費的增加，必然會出現提前集中過戶的現象;另外，對于那些已經有成交意向的消費者來說，受此政策的催動，為了節省土地增值稅的成本支出，也將會加速彼此之間交易，同時，也會將部分后期的交易需求提前釋放。