2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料5

　　1.2.4.2 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與替代原則

　　遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值，才有可能根據(jù)市場(chǎng)資料對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。

　　替代原則也反映了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理和最一般的估價(jià)過(guò)程：房地產(chǎn)估價(jià)所要確定的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)交易目的而言，該價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開(kāi)市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類(lèi)似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，無(wú)論采用什么估價(jià)思路和估價(jià)方法，都必然首先承認(rèn)替代原則：市場(chǎng)法是用類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，收益法是用估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，成本法是用估價(jià)對(duì)象各組成部分的價(jià)格來(lái)“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，等等。