2011年房地產(chǎn)估價師案例分析備考資料21

　　4 . 8 . 2 將多個可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法

　　每個可比實(shí)例的成交價格經(jīng)過上述各項(xiàng)修正、調(diào)整之后，都會相應(yīng)地得到一個比準(zhǔn)價格。例如有 5 個可比實(shí)例，經(jīng)過各項(xiàng)修正、調(diào)整之后會得到 5 個比準(zhǔn)價格。但這些比準(zhǔn)價格可能是不相同的，最后需要將它們綜合成一個比準(zhǔn)價格，以此作為市場法的測算結(jié)果。從理論上講，綜合的方法主要有 3 種：①平均數(shù);②中位數(shù);③眾數(shù)。

　　(1) 平均數(shù)有簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。其中，簡單算術(shù)平均數(shù)是把修正、調(diào)整出的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個價格。

　　加權(quán)算術(shù)平均數(shù)是在把修正、調(diào)整出的各個價格綜合成一個價格時，考慮到每個價格的重要程度不同，先賦予每個價格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出一個價格。通常對于與估價對象房地產(chǎn)最類似的　　可比實(shí)例房地產(chǎn)所修正、調(diào)整出的價格，賦予最大的權(quán)數(shù)，反之，賦予最小的權(quán)數(shù)。

　　(2) 中位數(shù)是把修正、調(diào)整出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格;當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個價格。例如：

　　2600 ， 2 650 ， 2 800 ， 2 860 ， 3 950 的中位數(shù)為 2 800 。 2 200 ， 2 400 ， 2 600 ， 2 900 的中 位數(shù)為 (2 400+2 600) ÷ 2 = 2 500 。

　　(3) 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。例如： 2 200 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 這組數(shù)值的眾數(shù)是 2 600 。

　　此外，還可以采用其他方法將修正、調(diào)整出的多個價格綜合成一個價格。例如去掉一個最高價格和一個最低價格，將余下的進(jìn)行簡單算術(shù)平均。在實(shí)際估價中，最常用的是平均數(shù)，其次是中位數(shù)，很少采用眾數(shù)。當(dāng)數(shù)值較多時，可以采用中位數(shù)和眾數(shù)。如果一組數(shù)值中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)有可能得到非典型的甚至是誤導(dǎo)的結(jié)果，這時采用中位數(shù)比較合適。

　　4 . 9 市場法總結(jié)和運(yùn)用舉例

　　對上述市場法的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)可知：市場法是對估價對象與可比實(shí)例進(jìn)行比較，并對這些可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法。為此，首先要從現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場中搜集大量的交易實(shí)例，并針對具體的估價對象從中選取若干個可比實(shí)例。然后，對這些可比實(shí)例的成交價格依次進(jìn)行換算、修正和調(diào)整——“換算”即建立價格可比基礎(chǔ)，它是將可比實(shí)例的成交價格調(diào)整為口徑一致、相互可比;“修正”即交易情況修正，它是將可比實(shí)例的可能是不正常的成交價格調(diào)整為正常成交價格;“調(diào)整”包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中，交易日期調(diào)整是將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點(diǎn)時的價格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。最后，將這些經(jīng)過換算、修正、調(diào)整后的成交價格綜合成一個價格，便得到了估價對象的價格。

　　要掌握三個基準(zhǔn)：一、在交易情況修正時以正常價格為基準(zhǔn);二、在交易日期調(diào)整時以可比實(shí)例成交日期為基準(zhǔn);三、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整時以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。