2011年房地產估價師案例分析備考資料11

　　關于位于XX市XX區XX廣場X號XX大廈的估價結果報告

　　(本次估價報告編號略)

　　(一)委托人：XX大廈酒店有限公司，法定代表人為XX，住所為XX市XX區XX廣場X號。

　　(二)估價機構：XX房地產估價公司，法定代表人為XXX，住所為XX市XX區XX街X號，房地產價格評估資格等級為一級，證書編號為“建房估證字[2003]XX號”。

　　(三)估價對象：估價對象為位于XX市XX區XX廣場X號的XX大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及A、B兩座塔樓組成;其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房;A座地上7層一51層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間;B座地上7層一29層，設計功能為智能型寫字間。

　　估價對象總建筑面積為140274.34㎡，占用土地面積為7593.66㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸XX大廈酒店有限公司所有，使用年限為40年，至2038年9月19日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。

　　(四)估價目的：為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。

　　(五)估價時點：2004年10月29日。

　　(六)價值定義：根據《房地產估價規范》第6.2.2關于“房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規定，本報告評估估價對象于估價時點狀態下的公開市場價格。

　　(七)估價依據：1.房地產價格評估委托協議書;2.《國有土地使用證》(證書編號略);3.《施工許可證》(證書編號略);4.《中華人民共和國土地管理法》;5.《中華人民共和國城市房地產管理法》;6.國家及地方的有關法律、法規;7.《房地產估價規范》(GB/T50291—1999);8.估價人員對估價對象現場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料;9.委托人提供的工程施工圖紙等相關資料。

　　(八)估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行評估。具體依據如下估價原則：合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;估價時點原則。

　　1.合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

　　2.最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

　　3.替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

　　4.估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

　　(九)估價方法：根據估價對象的特點，本報告將采用假設開發法和成本法對估價對象進行評估。

　　(十)估價結果：本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定估價對象在符合報告中已說明的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。

　　(十一)估價人員：(略)

　　(十二)估價作業日期：二OO四年十月二十九日至二OO四年十一月六日。

　　(十三)估價報告應用的有效期：估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。

　　XX房地產估價公司

　　二OO四年十一月六日