2011年房估師《理論與實務》復習導航（4）

　　（五）房地產估價既是一門科學又是一門藝術

　　正確的房地產價值分析、測算和判斷必須依靠科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些估價理論和方法，還必須依靠房地產估價師的實踐經驗。因為房地產市場是地區性市場，各地的市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產價格的因素眾多，其中許多因素對房地產價格的影響不易準確把握和量化，從而房地產價值不是簡單地套用某些數學公式或數學模型就能夠計算出來的，數學公式或數學模型中的一些參數、系數有時也需要依靠房地產估價師的經驗判斷。此外，不同的估價方法是從某一個角度或某一個方面建立起來的，或多或少有一些局限性，在估價實務中要求房地產估價師采用兩種以上估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調整及綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，以及如何對不同估價方法計算出的結果進行取舍、調整，最終得出估價結果，這個過程是房地產估價師對行業規律的把握，對估價理論的掌握以及其實務操作能力的綜合體現。最終的估價結果是否客觀合理，也依賴于房地產估價師綜合判斷藝術水平的高低。因此，可以說房地產估價不僅是一門科學，也是一門藝術。

　　三、房地產估價的必要性

　　（一）專業估價存在的基本前提

　　一種職業乃至一個行業的生存與發展，必須建立在社會對其有內在需求的基礎上，僅靠行政命令等外在的強制要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認識或了解一種職業、一個行業存在的理由，以及這種職業、這個行業對社會福利和社會進步所帶來的貢獻，那么這種職業、這個行業就難以在現代競爭激烈的社會存在下去，更不用說隨著社會發展而不斷發展了。

　　雖然任何資產在交易中都需要衡量和確定價格，但并不一定都需要專業估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產，通常就不需要專業估價。

　　例如，《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（2004年11月25日法釋～2004516號）第4條規定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見，一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業估價。其原因在于：

　　①一種資產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過簡單比較）便可得知，就不需要專業估價；例如，舊市場上的舊彩電、冰箱等物品。

　　②一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業人員估價的花費與資產本身的價值相比較高，甚至超過資產本身的價值，聘請專業人員估價顯得不經濟，則也不需要專業估價。