2011年房地產估價師理論與實務備考資料15

　　二、估價對象

　　估價對象(subject property)即估價客體，也稱為被估價房地產(property being appraised)、估價標的，當估價對象僅為房地產權益時，例如租賃權時，可稱為被估價權益：是指一個房地產估價項目中需要評估其價值的具體房地產或房地產權益。

　　盡管房地產的基本存在形態在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡稱“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種，但現實中的估價對象是豐富多彩、復雜多樣的。主要有以下幾種情況：

　　(1)、建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產，即通常所稱的“在建工程”，往往成為估價對象;

　　(2)、也有要求對正在開發建設或者計劃開發建設、但尚未出現的房地產，例如通常所講的“期房”(雖然稱為期房，但實際上包含其占用范圍內的土地)進行估價;

　　(3)、還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對已經滅失的房地產，例如已被拆除的房屋、被災害損毀的房屋進行估價。

　　(4)、估價對象也可能是房地產的某一局部，例如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房。

　　(5)、估價對象還可能是現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分，例如在預售商品房的情況下購買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。

　　(6)、城市房屋拆遷估價要求對被拆遷房屋室內自行裝飾裝修單獨處理。

　　(7)、房地產估價中也可能含有房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值，例如為某一可供直接經營使用的旅館(酒店、賓館等)、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考而估價，其評估價值除了包含該旅館、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內的土地的價值，通常還應包含房地產以外的其他資產，例如家具、電器、貨架、機器設備等的價值，甚至包含特許經營權、商譽、客戶、員工隊伍等的價值，即以房地產為主的整體資產價值評估或稱企業價值評估。

　　概括起來，房地產估價對象有：土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產等等。估價對象的更具體種類，可見本教材第二章第三節“房地產的分類”。