2011年房估師《理論與實務》模擬試題（18）

　　1．為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區房地產交易中規定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%．自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲0．3%，則該可比實例修正、調整后的價格為（ 　）元/㎡．
　　A．3673.20
　　B．3673.68
　　C．3790.43
　　D．3790.93

　　2．某期房尚有1年時間才可以投入使用，與其類似的現房價格為3600元/㎡，出租的年末凈收益為300元/㎡，假設折現率為8%，風險補償估計為現房價格的2．5%，該期房目前的價格（）元/㎡．
　　A．3322.22
　　B．3232.22
　　C．3600.00
　　D．3510.00

　　3．某一交易實例房地產的使用面積為3000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7．7元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1：0．65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（ 　）元人民幣/㎡．（1平方英尺=0．0929㎡）
　　A．17484
　　B．19020
　　C．19754
　　D．20539

　　4．某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%．采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（ 　）元/㎡．
　　A．55.20
　　B．103.22
　　C．109.63
　　D．114.82

　　5．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ 　）。
　　A．16%
　　B．42%
　　C．58%
　　D．84%

　　6．某舊住宅，測算其重置價格為40萬元人民幣，地面門窗等破舊引起的物質折舊為3萬元，因戶型設計不好、沒有獨立廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區引起的經濟折舊為7萬元，該舊住宅的折舊現值為（ 　）
　　A．40
　　B．30
　　C．25
　　D．22

　　7．某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續期（土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得）、建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為（ 　）萬元。
　　A．95.40
　　B．97.87
　　C．98.55
　　D．99.33

　　8．某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2．5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%．該住宅因采光受影響導致的價值減損為（ 　）萬元。
　　A．0.50
　　B．5.63
　　C．6.25
　　D．28.14

　　9．某建筑物使用主要材料水泥砂石、鋼材、木材磚的用量分別為800t、6000m³、200000kg、300m³、18000m³，單位價格分別為300元/t、200元/m³，3800元/t、16000元/m³、500元/m³，其他材料為主要材料費用的35%，稅費、利潤率為主要材料費用的40%，則該建筑物的重新購建價格為（ 　）萬元。
　　A．1600
　　B．2160
　　C．2800
　　D．3024

　　10．以下房地產價值中，保持始終不變的是（ 　）。
　　A．市場價值
　　B．賬面凈值
　　C．折余價值
　　D．原始價值

　　1.D 2.B 3.B 4.B 5.D 6.D 7.A 8.B 9.C 10.D