2011年房地產估價師理論與實務備考資料9

　　三、房地產估價的必要性

　　(一)、專業估價存在的基本前提

　　一種職業乃至一個行業的生存與發展，必須建立在社會對其有內在需求的基礎上，僅靠行政命令等外在的強制要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認識或了解一種職業、一個行業存在的理由，以及這種職業、這個行業對社會福利和社會進步所帶來的貢獻，那么這種職業、這個行業就難以在現代競爭激烈的社會存在下去，更不用說隨著社會發展而不斷發展了。

　　雖然任何資產在交易中都需要衡量和確定價格，但并不一定都需要專業估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產，通常就不需要專業估價。

　　例如，《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》 (2004年11月25日法釋~2004516號)第4條規定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見，一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業估價。其原因在于：

　　①一種資產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通過簡單比較)便可得知，就不需要專業估價;例如，舊市場上的舊彩電、冰箱等物品。

　　②一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業人員估價的花費與資產本身的價值相比較高，甚至超過資產本身的價值，聘請專業人員估價顯得不經濟，則也不需要專業估價。

　　例如：單項選擇題。

　　房地產需要專業估價是因為( A )。

　　A、房地產具有“獨一無二”且“價值量大”兩個特性;

　　B、房地產具有“獨一無二”的特性;

　　C、房地產具有“價值量大”的特性;

　　D、非專業人員無法對房地產估價。

　　例如：判斷題。

　　( 錯 )《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第4條規定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較高或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”