2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義4

    1.從土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制來(lái)看，中國(guó)大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租

    賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)。其中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。他物權(quán)是對(duì)他人之物所擁有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。拿地役權(quán)來(lái)說(shuō)，對(duì)于供用地而言，它是他人對(duì)土地享有一種有限的使用權(quán)，字面的意思是該土地為他人服役。

    地役權(quán)在給他人方便時(shí)，土地所有人或土地使用權(quán)人有可能受到某種損失，所以，地役權(quán)的存在會(huì)降低土地的價(jià)值。

    2.從房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制來(lái)看，房地產(chǎn)所有人或使用人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動(dòng)及行使其他權(quán)利時(shí)，負(fù)有注意防免損害相鄰房地產(chǎn)的義務(wù)，

    就相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人而言，則享有請(qǐng)求房地產(chǎn)所有人、使用人注意防免損害發(fā)生的權(quán)利。相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)，從義務(wù)方面來(lái)說(shuō)是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。

    在現(xiàn)實(shí)中，主要存在2類(lèi)相鄰關(guān)系：

    （1）通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系。例如，相鄰關(guān)系人在建造建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)照顧到周?chē)�相鄰人的�?shí)際需要，與相鄰建筑物保持適當(dāng)距離并且適當(dāng)限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

    （2）險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。

    3.從土地使用管制來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃。例如，城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率和建筑密度等的規(guī)定。

    其中，容積率是一塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值，即：容積率=總建筑面積÷土地總面積。

    容積率有包括±0.00以下地下建筑面積的容積率和不包括±0.00以下地下建筑面積的容積率。故在估價(jià)時(shí)一定要了解清楚所說(shuō)的容積率的確切內(nèi)涵。

    建筑密度又稱(chēng)建筑覆蓋率，通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例，即：建筑密度=建筑基底總面積÷土地總面積。建筑密度有時(shí)還采用建筑物的最大水平投影面積占土地總面積的比例來(lái)表示。

    城市規(guī)劃一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作為建筑物的綠地和交通，滿(mǎn)足建筑物的通風(fēng)、采光、防火以及居住者的隱私權(quán)等要求。

    如果各層建筑面積均相同，則有：容積率=建筑密度X建筑層數(shù)。因?yàn)椋嚎偨ㄖ�面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)。

    例題：某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000平方米的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（ ）

    元/ m2

    A、100

    B、300

    C、600

    D、900

    答案：D

    （四）對(duì)一宗土地的基本認(rèn)識(shí)

    1、坐落。包括所處的區(qū)域和具體地點(diǎn)，可從國(guó)家、地區(qū)、城市、鄰里、地點(diǎn)5個(gè)從宏觀到具體的層次來(lái)認(rèn)識(shí)。

    2.面積。此為依法確認(rèn)的面積，通常以平方米（m2）表示。

    3.形狀。通常用圖（如宗地圖）來(lái)說(shuō)明。

    4.四至。對(duì)其描述的順序最好為東、南、西、北。

    5.地勢(shì)。包括地勢(shì)高低、自然排水狀況、被洪水淹沒(méi)的可能性等。

    6.周?chē)�環(huán)境、景觀。通常用圖片來(lái)說(shuō)明。

    7.利用現(xiàn)狀。包括現(xiàn)狀用途；土地上有無(wú)建筑物、其他附著物；如果有建筑物、其他附著物，還需要進(jìn)一步了解該建筑物、其他附著物的情況。

    8.產(chǎn)權(quán)狀況。由于土地權(quán)利的種類(lèi)和內(nèi)容均能影響其價(jià)值，因此，進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)特別注意調(diào)查了解土地權(quán)利狀況。

    在中國(guó)大陸目前的土地制度下，主要了解是國(guó)家所有的土地還是農(nóng)民集體所有的土地；是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)；屬于出讓土地使用權(quán)的，其剩余土地使用年限有多長(zhǎng)及可否續(xù)期；土地取得手續(xù)是否完備；

    是否抵押、典當(dāng)或?yàn)樗�人提供�?dān)保；是否涉案；產(chǎn)權(quán)是否有爭(zhēng)議；是否為臨時(shí)用地；是否屬于違法占地等。

    9.地質(zhì)和水文狀況。包括地基的承載力、地下水位的深度等。

    10.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度。是指道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻�熱力等的完備程度和土地的平整程度，即通常所說(shuō)的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。

    11.土地使用管制。對(duì)于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：

    （1）土地用途；

    （2）建筑高度；

    （3）容積率；

    （4）建筑密度；

    （5）建筑后退紅線距離（是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度）；

    （6）建筑間距；

    （7）綠地率（是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例）；

    （8）交通出入口方位；

    （9）停車(chē)泊位；

    （10）建筑體量、體型、色彩；

    （11）地面標(biāo)高；

    （12）其他要求。