2011年房估師考試?yán)碚撆c方法試題25

    1.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。

    A.43.2%

    B.50%

    C.56.8%

    D.70%

    2.在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例：甲成交價(jià)格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余額36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清：丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)的高低排序?yàn)椋ā　。��?/p>

    A.甲乙丙丁

    B.乙丁甲丙

    C.乙丙甲丁

    D.丙乙丁甲

    3.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是（　　）的價(jià)格。

    A.扣除折舊后

    B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)

    C.客觀

    D.建筑物全新?tīng)顟B(tài)下

    4.對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由（　　）所構(gòu)成。

    A.土地取得成本

    B.開(kāi)發(fā)成本

    C.銷售稅費(fèi)，投資利息

    D.管理費(fèi)用

    5.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（　　）萬(wàn)元。

    A.536

    B.549

    C.557

    D.816

    6.下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟的是（　　）。

    ①選取可比實(shí)例；②搜集交易實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易日期修正；⑤進(jìn)行交易情況修正；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格

    A.①②③④⑤⑥⑦

    B.②①③⑤④⑥⑦

    C.①③②④⑥⑤⑦

    D.②①⑧④⑤⑥⑦

    7.應(yīng)用路線價(jià)法的前提條件是（　　）。

    A.土地形狀較規(guī)則

    B.街道較規(guī)整

    C.地勢(shì)較平坦

    D.臨街各宗土地的排列較整齊

    8.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（　　）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。

    A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

    B.平均增減量法

    C.平均發(fā)展速度法

    D.移動(dòng)平均法

    9.下面屬于構(gòu)筑物的是（　　）。

    A.煙囪

    B.水塔

    C.水井

    D.屋頂

    10.在估價(jià)中要特別注意下列（　　）之間的內(nèi)在聯(lián)系。

    A.估價(jià)方法

    B.估價(jià)目的

    C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

    D.估價(jià)對(duì)象狀況