2011年房估師考試經營與管理講義13

    ㈥ 政策風險

    政府有關房地產投資的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。我

    國1993年對房地產投資的宏觀調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業務的措施、2003年國有

    土地使用權出讓方式的轉變等，就使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。避免這種風險的最有效的方法，是選擇政

    府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優惠政策的項目進行投資。

    ㈦ 政治風險

    房地產的不可移動性，使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由政變、戰爭、經濟制裁、外來侵略、罷工、

    騷亂等因素造成。政治風險一旦發生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險的發生，是房地產投資中危害最大

    的一種風險。

    ㈧ 或然損失風險

    或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發生的自然災害引起

    的置業投資損失。盡管投資者可以將這些風險轉移給保險公司，然而在有關保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時

    還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

    盡管置業投資者可以要求租客來擔負其所承租物業保險的責任，但是租客對物業的保險安排對業主來說往往是不完全的。

    一旦發生火災或其他自然災害，房子不能再出租使用，房地產投資者的租金收入自然也就沒有了。因此，有些投資者在物業投保

    的同時，還希望其租金收入也能有保障，從而對租金收益進行保險。然而，雖說投保的項目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是

    要支付費用的，如果保險費用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險公司投資了。因此，最好的辦法是加強物業

    管理工作，定期對建筑物及其附屬設備的狀況進行檢查，防患于未然。

    三、個別風險

    ㈠ 收益現金流風險

    收益現金流風險是指房地產投資目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益

    現金流風險。對于開發投資者來說，未來房地產市場銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發商的收益產生巨

    大的影響；而對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，也會對投資者的收益產生巨大的影響。

    ㈡ 未來運營費用風險

    未來運營費用風險是指物業實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業的維修費用和保險費均由承租人承擔的情況下，也會由于建筑技術的發

    展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是

    不可能考慮到的。因此，置業投資者已經開始認識到，即使是對新建成的甲級物

    業投資，也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。房地產估價人員在估價房地產的市場價值時，也開始注意到未來的重新裝修甚至

    更新改造所需投入的費用對當前房地產市場價值的影響。

    其他未來會遇到的運營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用（例如租金調整時可能會引起爭議而訴諸法律）。

    ㈢ 資本價值風險

    資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和費用都不發生變化，資本價值也會

    隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上最為明顯。房地產投資收益率也經常變化，雖然這種變化并不像證券市場那樣頻繁，但是在幾個月或更長一段時間內的變化往往也很明顯，而且

    從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯系。房地產投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒有對這個問題給出權威

    的理論解釋。但是，預期資本價值和現實資本價值之間的差異即資

    本價值的風險，在很大程度上影響著置業投資的績效。