2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義14

    ㈣ 比較風(fēng)險(xiǎn)

    比較風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益時(shí)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

    ㈤ 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

    時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短等。

    ㈥ 持有期風(fēng)險(xiǎn)

    持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般說(shuō)來(lái)，投資項(xiàng)目的壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項(xiàng)置業(yè)投資的持有期為1年，則對(duì)該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格很容易預(yù)測(cè)；但果這個(gè)持有期是4年，那么對(duì)4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測(cè)就要困難得多，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長(zhǎng)而加大的。

    上述所有風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素將給投資收益帶來(lái)的影響估計(jì)得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。

    四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

    風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的第一個(gè)影響，是令投資者根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決于對(duì)未來(lái)投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無(wú)論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對(duì)于不同的投資者，由于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略也會(huì)有差異。

    風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的另外一個(gè)影響，就是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。人們常說(shuō)，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)管理的專(zhuān)家，實(shí)踐也告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴(lài)于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。實(shí)際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風(fēng)險(xiǎn)管理，甚至橫穿馬路也會(huì)涉及到風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析和管理。人們的行動(dòng)往往依賴(lài)于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，但也要意識(shí)到，不采取行動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)可能是最大的風(fēng)險(xiǎn)。

    房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中充滿了風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，雖然房地產(chǎn)投資者尤其是開(kāi)發(fā)商由于更容易接受不確定性和風(fēng)險(xiǎn)而被稱(chēng)之為市場(chǎng)上最大的冒險(xiǎn)家，甚至有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到了以風(fēng)險(xiǎn)變幻為樂(lè)的那種程度，但他們實(shí)際上是在進(jìn)行精心估算條件下的冒險(xiǎn)。

    總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過(guò)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況的調(diào)查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期及市場(chǎng)吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計(jì)，都會(huì)受各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著時(shí)間推移，這些估計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)與實(shí)際情況有所出入。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者要避免僅從樂(lè)觀的一面挑選數(shù)據(jù)。對(duì)于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風(fēng)險(xiǎn)條件下對(duì)反映投資績(jī)效的主要指標(biāo)所帶來(lái)的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。投資項(xiàng)目乙

    第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

    投資組合的理論推導(dǎo)涉及到較深的數(shù)學(xué)知識(shí)，因此我們?cè)诖藘H介紹其基本原理，以及這種原理對(duì)房地產(chǎn)投資分析的指導(dǎo)作用。應(yīng)該指出的是，隨著大型機(jī)構(gòu)投資者的增長(zhǎng)，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用越來(lái)越廣泛。為此，我們?cè)谶@里要試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過(guò)多種投資的組合可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。