2011年房估師考試經營與管理講義18

    第二章 房地產市場及其運行規律

    內容提要

    1、房地產市場概述

    2、房地產市場結構與市場指標

    3、房地產市場的特性與功能

    4、房地產市場的運行規律

    5、政府對房地產市場的干預

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場的特性、市場

    結構與描述指標、市場運行規律、政府干預房地產市場的手段與方

    法等知識的掌握程度。

    考試要求

    掌握：房地產市場結構、細分方式，反映和描述房地產市場狀

    況的指標。

    熟悉：房地產市場的含義，房地產市場的特性與功能，房地產

    市場的周期循環特征，房地產市場與資本市場的關系，房地產市場

    中的泡沫與過熱問題。

    了解：房地產市場的運行環境、影響因素和主要參與者，政府

    干預房地產市場的原則、手段和措施。

    第一節 房地產市場概述

    作為房地產開發商、投資者或為其提供顧問服務的專業人員，

    要想準確地分析房地產市場的現狀，把握房地產市場的未來發展趨勢及其對房地產投資的影響，有必要了解房地產市場的基本概念。

    一、房地產市場的概念

    房地產是一種特殊商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它

    可以被某個人或機構擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產生了房地產交易行為。

    房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。房地產經濟學中對房地

    產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價

    格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。與一般市場相同，房地產市場也是由參與房地產交換的當事者、

    房地產商品、房地產交易需求、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產市場運行中的種種現象，決定并影響著房地產市場的發展與未來趨勢。

    二、房地產市場的運行環境

    房地產市場的運行環境，是指把房地產市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。在整個市場經濟體系中，房地產市場

    并不是孤立存在的，它時刻受到社會經濟體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產生反作用。按照這些影響因素的性質，我們

    將其分為八類，包括社會環境、政治環境、經濟環境、金融環境、法律制度環境、技術環境、資源環境和國際環境。

    ⑴ 社會環境，是指一定時期和一定范圍內人口的數量及其文化、教育、職業、性別、年齡等結構，家庭的數量及其結構，各地

    的風俗習慣和民族特點等。

    ⑵ 政治環境，是指政治體制、政局穩定性、政府能力、政策連續性以及政府和公眾對待外資的態度等，它涉及資本的安全性，

    是投資者最敏感的問題。