2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義15

    一、投資組合理論

    投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。舉例來(lái)說(shuō)，在高通漲的時(shí)候

    投資項(xiàng)目甲的收益增長(zhǎng)可能會(huì)超過(guò)通漲的增長(zhǎng)幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起

    來(lái)，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。換句話說(shuō)，目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)

    可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。

    例如，某人忽然得到一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入

    到一個(gè)項(xiàng)目上去呢、還是分別投入到不同的項(xiàng)目上去呢？聰明而有理智的人通常都會(huì)選擇后一種投資方式，因?yàn)檫@樣做雖然可能會(huì)失去

    獲得高額收益的機(jī)會(huì)，但他也不至于血本無(wú)歸。基金會(huì)的資金使用方式最能體現(xiàn)這種投資組合理論，因?yàn)榛�金投資的首要前提就是基

    金的安全性和收益的穩(wěn)定性，滿足了這兩個(gè)前提，才會(huì)有收益最大化的目標(biāo)。

    大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又

    不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。例如香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議中，要求在中國(guó)大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的

    10%；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的香港天安中國(guó)投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資

    風(fēng)險(xiǎn)。

    圖1-2 不同投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)

    圖1-2表示兩個(gè)投資項(xiàng)目都有相同的收益率，但對(duì)市場(chǎng)變化的

    投資項(xiàng)目甲

    風(fēng)險(xiǎn)程度甲

    RY理想組合帶

    反應(yīng)則不同。假如以單一一項(xiàng)投資項(xiàng)目分析，它們各自的波動(dòng)十分

    大。這也表示單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大。另一方面，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合

    風(fēng)險(xiǎn)降到最低。當(dāng)然要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)的協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差關(guān)系。但這

    個(gè)條件很難達(dá)到。

    圖1-3 投資組合設(shè)計(jì)與資金分配

    圖1-3代表一個(gè)投資組合設(shè)計(jì)過(guò)程和開(kāi)發(fā)商運(yùn)用開(kāi)發(fā)資金的

    不同分配方法。設(shè)想他面對(duì)兩種主要的投資項(xiàng)目類型X和Y，他可以把總開(kāi)發(fā)資本按他個(gè)人的喜好和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度分配在曲線XPRQY的任何一個(gè)組合點(diǎn)上。XPRQY的弧度取決于X和Y的協(xié)

    方差關(guān)系，假如是絕對(duì)的正協(xié)方差，曲線變成直線XY代表兩者有同一方向和幅度的反應(yīng)。相反，假若兩者是絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，即在

    面對(duì)相同的市場(chǎng)環(huán)境條件時(shí)，一方的收益上升而另一方的收益則下跌。此時(shí)曲線變?yōu)閄OY，其中O點(diǎn)是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)投資組合。

    當(dāng)然，這是一個(gè)比較難出現(xiàn)的機(jī)會(huì)，比較多的是類似XPRQY這種曲線，且在該曲線上RY部分較XR部分理想，原因是在同一風(fēng)險(xiǎn)

    程度甲上，RY部分的每一個(gè)組合點(diǎn)都有一個(gè)較大的預(yù)期收益率。以此類推，假如把更多的不同投資項(xiàng)目加入這個(gè)組合，組合曲線便

    會(huì)變成組合團(tuán)，如圖1-4所示。在這種情況下，不同的投資組合都會(huì)被集中到ABCDE這個(gè)組合團(tuán)里。雖然在組合團(tuán)內(nèi)的每一個(gè)組合

    點(diǎn)都會(huì)在不同程度上減小風(fēng)險(xiǎn)，但最理想的組合仍然是RY部分的各點(diǎn)，因?yàn)樗鼈兌伎梢栽谀骋惶囟�風(fēng)險(xiǎn)率下達(dá)到最大的預(yù)期收益或在某一預(yù)期收益率下所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)最小。