2011年房估師考試經營與管理講義136

    單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。具體估算

    方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：

    ①單元估算法。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘

    以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的

    綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投

    資乘以病床數估算一座醫院的總投資等。

    ②單位指標估算法。單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給

    排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量（千卡/小時）指標計算，變配電安裝按設備容量（千伏安）指標計算，

    集中空調安裝按冷負荷量（千卡/小時）指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產生蒸汽量（立方米/小時）指標計算，各類圍墻、室外管線工程

    按長度（米）指標計算，室外道路按道路面積（平方米）指標計算等。

    ③工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預算類

    似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。

    ④概算指標法。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：

    直接費=每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標×建筑面積。

    ㈣ 管理費

    管理費是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、

    辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產

    稅、土地使用稅、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤消、開辦

    費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。

    管理費可按項目總投資的3%～5%估算。如果房地產開發企業同時開發若干個房地產項目，管理費應該在各個項目間合理分攤。

    ㈤ 財務費用

    財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外

    匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。

    ㈥ 銷售費用

    銷售費用是指房地產開發企業在銷售房地產產品過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括

    銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證

    申領費等。

    ㈦ 開發期稅費

    房地產開發項目投資估算中應考慮項目開發期所負擔的各種

    稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括：固定資產投資

    方向調節稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設

    市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發展基金、

    人防工程費等。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。