2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義137

    其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢

    費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、

    工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一

    般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。

    ㈨ 不可預(yù)見費(fèi)

    不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確

    程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%～7%估算。

    當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)時(shí)，還應(yīng)估

    算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)

    施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用，

    辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，

    不可預(yù)見費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用的估算方法，請(qǐng)參考本書第十章有關(guān)內(nèi)容。

    二、資金使用計(jì)劃

    房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)

    間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，

    可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。

    編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮

    預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。表

    8-2為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表的示例。

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表 表8-2

    時(shí)間

    費(fèi)用項(xiàng)目

    合

    計(jì)

    開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

    1

    2

    3

    4

    …

    n

    1

    土地費(fèi)用

    1.1

    1.2

    1.3

    1.4

    土地出讓金

    城市建設(shè)配套費(fèi)