2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義124

    「例6-5」~「例6-7」中所使用的評價方法在評估實(shí)踐中經(jīng)

    常所用，但細(xì)心的讀者可能也發(fā)現(xiàn)了它的兩個缺點(diǎn)，即成本支出和

    經(jīng)營收入的時間分布沒有彈性；計算過程主要依靠"最好的估計"

    這種單一的情況，沒有體現(xiàn)開發(fā)過程中隱含的許多不確定性因素。

    通過采用現(xiàn)金流評估法就可以彌補(bǔ)上述第一個缺點(diǎn)，因?yàn)檫@種

    方法能使資金流出與流入的時間分布與開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)際發(fā)生的

    租售收入和開發(fā)費(fèi)用更加接近。下面我們將「例6-5」用現(xiàn)金流評

    估法再進(jìn)行一次評估。

    「例6-8」 假定例6-5中各項(xiàng)主要開發(fā)成本的投入比例分配

    如下表所示，試用現(xiàn)金流法對該項(xiàng)目進(jìn)行評估。

    項(xiàng)目

    2004年

    2005年

    2006年

    總計

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    土地成本

    50%

    16%

    16%

    18%

    100%

    建造成本

    5%

    8%

    12%

    15%

    15%

    18%

    15%

    12%

    100%

    「解」

    用現(xiàn)金流法進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目評估的過程如下表所示：

    累計值A(chǔ)

    2540.2

    3456.6

    4400.5

    5572.7

    6195.9

    7087.3

    8338.0

    9875.7

    11459.6

    13340.5

    15028.3

    16877.0

    利息

    76.2

    103.7

    132.0

    196.3

    343.8

    400.2

    450.8

    506.3

    3125.1

    167.2

    185.9

    212.6

    250.1

    累計值B

    2616.4

    3560.3

    4532.5

    7299.9

    8588.1

    10172.0

    11803.4

    13704.7

    15479.1

    17383.3

    5739.9

    6381.8

    融資費(fèi)用

    192.3

    120.2

    312.5

    銷售費(fèi)用

    10

    20

    20

    60

    80

    90

    90

    230

    924

    120

    204

    成本總計

    2736.6

    943.9

    982.2

    1227.4

    854.2

    978.1

    1721.4

    2057.3

    1952.4

    2134.2

    18619.8

    1368.2

    1673.9

    項(xiàng)目

    2004年

    2005年

    2006年