2011年房估師考試經營與管理講義146

    ㈡ 商用房地產抵押貸款

    對于已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發商可以在銀行的監管下預售。通常先由銀行出具允許開發商預售的文件給房地產

    管理部門，并辦理他項權利變更手續，同時由房地產管理部門予以辦理商品房預售登記。對已辦理在建工程抵押的房地產開發項目之

    預售收入，由銀行代收，專戶存儲（作為抵充抵押物的不足部分），在還貸期內由銀行進行監管，以使開發商的還貸資金確有保證，降低銀行的貸款風險。

    ㈡ 土地儲備貸款

    ⑴ 土地收購儲備制度

    ⑵ 土地儲備貸款

    土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款對象是對一級土地市場進行管理的

    縣級以上人民政府指定或授權的土地儲備機構和對一級土地進行開發的企業。土地儲備貸款的主要還款來源是土地出讓收入。

    四、房地產抵押貸款

    房地產抵押貸款，是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權人）提供債務履行擔

    保，獲得貸款的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。房地產抵押貸款，包括個人

    住房抵押貸款、商用房地產抵押貸款和在建工程抵押貸款。目前，我國房地產抵押貸款的資金來源全部是商業銀行，而西

    方發達國家房地產抵押貸款的資金來源已經實現了多元化。2001年，美國商業銀行提供的房地產抵押貸款只占全部房地產抵押貸款余額的24%，有效地分散了房地產金融的長期系統風險。

    ㈠ 個人住房抵押貸款

    個人住房抵押貸款，是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。個人住房貸款包括商業性

    住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買

    自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時，還可同時申請商業性住房抵押貸款，

    從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。金融機構發放個人住房抵押貸款的過程，構成了抵押貸款一級市場。

    個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型。我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下年初

    開始，按新的利率規定計算利息。還本付息方式，有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末

    還本和期間按固定還款常數還款期末一次結清等方式。目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%，貸款期限最

    長不超過30年。商業性個人住房抵押貸款的操作流程，包括受理申請、貸前調查、貸款審批、貸款發放、貸后管理和貸款回收幾個階段。

    土地收購儲備制度是指由政府依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，通過收回、收購、置換和征收

    等方式取得土地，進行前期開發和存儲后，以公開招標、拍賣出讓方式供應土地，調控各類建設用地需求的制度。建立土地收購儲備

    制度，是我國土地管理部門為適應經濟體制改革和經濟增長方式的轉變要求，促進城市土地集約利用而進行的積極探索。

    土地收購儲備制度的建立，有利于政府實施集中統一的土地供應，實現政府對土地一級市場的絕對壟斷，提高政府通過土地供應

    對房地產市場進行宏觀調控的能力和土地市場的透明度，促進城市土地資源的有效利用和房地產市場與社會經濟的協調發展。

    個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發商沒商用房地產抵押貸款，是指購買商用房地產的機構或個人，以

    所購買房地產作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。商用房地產同時也是收益性或投資性房地產，購買商用房地產屬于置業投資行為。

    由于商用房地產抵押貸款的還款來源主要是商用房地產的凈經營收入，而凈經營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本

    等市場因素的影響，導致商用房地產抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。因此，國內商業銀行發放商用房地

    產抵押貸款時，貸款價值比率（抵借比）通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放。

    對于商用房地產開發項目，開發商不能像住宅開發項目那樣通過預售籌措部分建設資金，但如果開發商能夠獲得商用房地產抵押

    貸款承諾，即有金融機構承諾，當開發項目竣工或達到某一出租率水平時，可發放長期商用房地產抵押貸款，則開發商就比較容易憑

    此長期貸款承諾，獲得短期建設貸款。這樣，開發商就可以利用建設貸款進行開發建設，建成后用借入的長期抵押貸款償還建設貸款，再用出租經營收入來償還長期抵押貸款。