2011年房估師考試經營與管理講義148

    五、抵押貸款二級市場

    房地產抵押貸款二級市場與房地產抵押貸款一級市場相對應。在一級市場中，商業銀行和儲蓄機構等利用間接融資渠道發放抵押

    貸款。而二級市場是利用類似資本市場的機構、工具，通過購買一級市場發放的抵押貸款、將其轉化為房地產抵押支持證券，并在證

    券市場上交易這些證券，實現了房地產抵押貸款市場與資本市場的融合。

    ㈠ 抵押貸款二級市場的發展

    抵押貸款業務中包含著眾多的職能：第一，抵押貸款產品的設計。第二，貸款的銷售或營銷，即使潛在的借款人知曉所銷售的特

    定產品的優點并完成產品的銷售（即貸款的發放）。第三，貸款的管理或者運作，主要是到期本金和利息的收取。第四，貸款的融資，

    即籌集發放貸款所需的資金。第五，貸款風險的承擔，包括違約風險和價格風險等。第六，違約或者拖欠貸款的管理。抵押貸款業務

    中的這些職能可以由一個機構完成。但是，在貸款業務規模較大時，多個機構分別承擔其中的一種或者幾種職能，更能發揮這些機構的

    競爭優勢。抵押貸款二級市場的發展，促進了這種專業化分工的產生和完善。

    ㈡ 抵押貸款二級市場發展的條件不論是何種類型的抵押貸款，金融機構在設定房地產抵押權時，通常要對抵押物的情況，按以下幾個方面的要求進行審查確定：

    ⑴ 合法設定房地產抵押權。即設押的房地產的實物或者權益，

    是真實存在并為抵押人合法擁有，權屬清晰，可以轉讓，是依法可以設定抵押的房地產。

    發展抵押貸款二級市場，首先首先需要有一個健全的房地產抵押貸款一級市場。在這個一級市場上，有商業銀行愿意提供貸款，

    ㈢ 抵押貸款支持證券的類型

    抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券，主要有四種類型：抵押貸款支持債券（Mortgage-backed bonds）、抵押貸款傳

    遞證券（Mortgage pass-through securities）、抵押貸款直付債券

    （Mortgage pay-through bonds）和抵押貸款擔保債務

    （Collateralized mortgage obligations）。

    在傳遞證券中，抵押貸款組合的所有權隨著證券的出售而從發行人轉移給證券投資者。證券的投資者對抵押貸款組合擁有"不可

    分割的"權益，將收到借款人償付的全部金額，包括按約定的本金和利息以及提前償付的本金。在抵押貸款擔保債務中，抵押貸款組

    合產生的現金流重新分配給不同類別的債券。在傳遞證券和房地產抵押貸款投資渠道中，抵押貸款組合都不再屬于原來的二級市場機

    構或者企業，不屬于其資產負債表內的資產。其次，還要有支撐抵押貸款二級市場發展的市場條件。這些條

    件包括：商業銀行為了控制金融風險希望盡快收回資金，制定了有利于證券化的優惠的稅收和會計法規，構建出了法律框架為證券化

    提供法律支持，不需借款人同意就可以轉讓抵押貸款權益，有一個穩定的經濟環境。

    六、房地產投資信托

    中國房地產開發投資過分依賴商業銀行體系的房地產融資模式，已經令政府和社會各界越來越關注可能由房地產泡沫或過熱引

    發的金融風險，出現了收緊房地產貸款的趨勢。因此，迫切需要通過金融創新，拓寬房地產融資渠道。發展房地產投資信托，是當今

    房地產金融創新的重要工作內容。房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）

    是指通過制訂信托投資計劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，

    用于房地產投資或房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業機構和專業人員實施經營管理的一種資金信托投資方式。

    作為購買、開發、管理和出售房地產資產的產業基金，REITs的投資領域非常廣泛，涉及各地區的各種不同類型的房地產（公寓、

    超市、商業中心、寫字樓、零售中心、工業物業和酒店等）和抵押資產，相應投資的收入現金流主要分配給投資者，本身僅起到投資代

    理作用。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出現，資金來源有兩種：發行股票，由機構投資者（如退休基金、保險公司和共同基

    房地產投資信托在市場經濟發達的國家和地區已經廣為通行。它為廣大的個人投資者提供了投資房地產的良好渠道。在眾多投資

    工具中，房地產投資利潤豐厚，保值性好，一直是資金投向的熱點領域。但同時，房地產投資所具有的資金量大、回收期長的特點，使眾多社會閑散資金或個人投資者無法進入。

    在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發行人仍持有抵押貸款組合，所發行的債券則屬于發行人的債務。抵押貸款組合和

    所發行的債券同時出現于發行人的資產負債表中，因而這屬于資產負債表內證券化。抵押貸款支持債券的現金流和公司債券一樣。抵押貸款直付債券的現金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金

    會直接轉移給債券的投資者。