2012年房地產估價師制度與政策權威卷及答案(第五套)(7)

四、綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)　　　　　　　　
(一)孫某自2008年通過考試取得房地產估價師執業資格證書及注冊證書，執業單位是市金地房地產評估咨詢有限責任公司(以下簡稱金地公司)，2010年3月亨通不動產評估中心因不足法定的估價師人數要求，便向孫某借用其估價師執業資格證書進行資質升級，并取得了相應的資質等級證書�？蛻衾钅秤�轉讓半年前購買的自有住房，向孫某咨詢。孫某說，如果委托自己評估，可以使房屋評估價格比其他評估機構所得結果高，在辦理過戶手續時，還可另簽一份假合同，減少成交價格，一來李某可以少交增值稅，二來買方可以少交契稅。根據孫某的咨詢意見，李某與孫某簽訂了委托估價協議，并順利將房子賣給了錢某。
1．一級房地產評估機構應具備的條件為（　�。�。
A．注冊資本100萬元以上
B．有七名以上專職房地產估價師
C．從事房地產價格評估業務連續三年以上
D．每年獨立承擔估價標的物建筑面積10×104m2以．上

2．土地增值稅應由（　�。├U納。
A．孫某
B．李某
C．錢桌
D．金地公司

3．土地增值稅的計稅依據是（　　）。
A．土地價格
B．房地價格
C．土地增值額
D．房屋增值額

4．轉讓房地產時應繳納的稅費有（　�。�。
A．營業稅
B．城市維護建設稅
C．印花稅
D．個人所得稅

5．孫某的違法行為有（　�。�。
A．同時在金地公司和亨通公司注冊執業
B．私自接受估價委托
C．在估價報告上署自己的名字
D．房屋價格評估不合法

(二)某房地產公司(以下簡稱A公司)現場拍賣獲得某城市內100000 m²土地(含代征道路、綠化用地10000 m²)70年使用權，擬開發為商品住宅。經初步規劃和可行性研究，計劃建造5棟樓，每棟均為5個單元，均為7層，每層均為一梯兩戶，每戶建筑面積為120m²�！　�
6．A公司獲得土地使用權后，（　　），才能合法使施工隊進駐工地。
A．向規劃管理部門申辦建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，并向市政工程部門辦理相關手續
B．向建設管理部門辦理開工許可證即可
C．交付剩余土地出讓金，辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，向市政工程部門辦理相關手續，取得開工許可證后方可
D．取得預售許可證

7．由于該地塊位于文物保護區，建設單位必須送審設計方案，由城市規劃行政主管部門審查，送審設計方案要求提供的必備文件為（　　）。
A．建設用地位置圖
B．總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖
C．設計說明書
D．透視圖和模型

8．根據所給數據，該開發項目的容積率為（　�。�。
A．0.42
B．0.47
C．0.84
D．4.2

9．開發商在建設工程完成前三棟后發現辦公需求較大，欲將未建土地建成辦公樓兩棟，開發商如想變更土地性質，則（　　）。
A．該公司由單位出面，提出申請報城市規劃主管部門
B．規劃主管部門依據城市規劃和相關法律審查批準，報市政府備案
C．如有必要須報市政府審批
D．如果影響城市總體規劃，需報規劃的原審批部門審批

10．開發商未經批準，直接在原使用土地上建設辦公樓。如（　�。�，則判定此工程建設為違法建設。
A．違反建設工程規劃許可證的規定
B．擅自變更批準的規劃設計圖紙
C．未取得建設工程規劃許可證
D．違反批準文件規定的臨時建設工程

(三)某開發公司通過拍賣方式獲得一塊土地進行住宅開發建設，總地價8000萬元，擬建設高層住宅。該用地土質較差，地下水位較高，在住宅建設時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設過程中，因資金缺乏，開發公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風險，不僅自己購買了保險，還要求開發公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅全部銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款�！　�
11．按照城市用地的適用性評價，該用地屬于（　�。�。
A．一類用地
B．二類用地
C．三類用地
D．四類用地

12．根據題意，本例中的基礎采用（　�。┍容^適宜。
A．條形基礎
B．獨立基礎
C．筏板基礎
D．箱形基礎

13．在會計核算時，70%的住宅銷售過程中發生的銷售費用，應列入（　　）會計科目。
A．資產類
B．損益類
C．所有者權益類
D．成本類

14．銀行可要求開發公司購買（　�。�。
A．保證保險
B．信用保險
C．工程保險
D．責任保險

15．總地價8000萬元屬于（　　）。
A．建安工程費
B．工程建設其他費用
C．預備費
D．直接工程費