2009年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析高分沖刺題（9）

1、 （一）某企業(yè)一幢4層辦公大樓，于3年前抵押給銀行獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣底價(jià)評(píng)估，試選擇兩種主要的評(píng)估方法，并寫出該大樓拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。
（二）某街道旁的一個(gè)商業(yè)門面房，建筑面積148㎡，現(xiàn)為餐飲門面，比較陳舊也無空調(diào)及包間。按成本法原理測(cè)算得該餐飲門面當(dāng)前單價(jià)為3000元/㎡，該街道上類似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房的市場(chǎng)價(jià)格為4000元/㎡，現(xiàn)經(jīng)測(cè)算知將該商業(yè)門面裝修改造為其街道上帶空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費(fèi)用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費(fèi)用2220元。現(xiàn)有一個(gè)買家希望以3000元/㎡的價(jià)格購(gòu)下該門面，向估價(jià)師咨詢其出價(jià)是否合適，問該門面房當(dāng)前交易的合理價(jià)格范圍應(yīng)該是多少？為什么？

 
標(biāo)準(zhǔn)答案：

（一）答：
1．應(yīng)首選市場(chǎng)法和收益法評(píng)估，因?yàn)橛袟l件選用市場(chǎng)法的，應(yīng)首選市場(chǎng)法；收益性房地產(chǎn)估價(jià)的，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價(jià)方法。
2．（1）分別按照市場(chǎng)法和收益法技術(shù)路線評(píng)估測(cè)算評(píng)估對(duì)象在正常市場(chǎng)條件下的價(jià)格水平；（2）選取相關(guān)案例資料，比較當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格水平和其拍賣市場(chǎng)價(jià)格水平的差異；（3）確定拍賣市場(chǎng)的成交價(jià)格水平比正常市場(chǎng)成交價(jià)格水平偏低的幅度；④按該偏低的幅度對(duì)上述兩種方法估價(jià)的初步結(jié)果進(jìn)行調(diào)整計(jì)算，根據(jù)調(diào)整計(jì)算結(jié)果綜合確定拍賣底價(jià)。

（二）答：
1．從最高最佳使用原則考慮，買主的出價(jià)偏低；
2．按最高最佳使用原則評(píng)價(jià)，評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，因?yàn)樵u(píng)估對(duì)象裝修改造后價(jià)格可達(dá)到4000元/㎡，扣除裝修改造費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用后還高于3000元/㎡的水平。
3．正常合理的成交價(jià)格水平應(yīng)為：
4000－（500＋2220/148）＝3485（元/㎡）
買方實(shí)際支付價(jià)格＝3485元/㎡＋應(yīng)由買方交納稅費(fèi)，只要買方付出價(jià)格在（3485元/㎡＋應(yīng)由買方交納稅費(fèi)）以下就行。