2010年房估師理論與方法輔導:房地產抵押貸款的需要

    房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保，當債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，債權人有權依照法律的規定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優先受償。上述債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的房地產為抵押房地產。

 房地產由于具有不可移動、壽命長久、價值量大、保值增值等特性，是一種良好的用于提供擔保的財產，在借貸等民事活動中，為保障債權的實現，債權人一般會要求債務人或者第三人將其有權處分并且不屬于法律法規規定不得抵押的房地產抵押給債權人，要求貸款金額小于抵押房地產的價值，《中華人民共和國擔保法》(1995年6月30日中華人民共和國主席令第50號公布，以下簡稱《擔保法》)第三十五條規定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”。特別是商業銀行為了兼顧業務發展、市場競爭和風險防范，既不能壓低房地產抵押價值，又不能提高房地產抵押價值，即如果為了信貸安全而少放款將會失去賺取利息的機會，但如果為了謀求更多的利息而多放款將承受損失的風險，兩全其美的辦法是要追求客觀合理的抵押價值。為了知道該客觀合理的抵押價值，債權人一般會委托或要求債務人委托債權人信任的房地產估價機構進行評估，為其確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據。

　　房地產抵押對房地產估價的需要，歸納起來主要有以下7種：①初次抵押估價，即將未抵押的房地產抵押的，對該房地產的抵押價值進行評估。②再次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押的，對該房地產的抵押價值進行評估。《擔保法》第三十五條規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”③增加抵押貸款估價，即抵押人以同一抵押房地產向同一抵押權人再次抵押貸款的，對該房地產的抵押價值進行評估。④抵押期間估價，即對抵押房地產的價值進行監測，及時掌握其變化情況，定期或者根據需要對抵押房地產的價值進行評估。包括向抵押權人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產的價值減少的，要求抵押人停止其行為;抵押房地產的價值減少的，要求抵押人恢復抵押房地產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保;抵押人不恢復抵押房地產的價值也不提供擔保的，要求債務人提前清償債務。⑤轉抵押估價，即將抵押房地產及其所擔保債權轉讓給買受人的，對該房地產的抵押價值進行評估。⑥續貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續以該房地產抵押貸款的，對該房地產的抵押價值進行評估。⑦處置抵押房地產估價，即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，需要將抵押房地產折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關價值參考依據，對該房地產的市場價值等進行評估。

　　在實際中，還可以按照貸款前期、貸款期間和貸款處置三個階段，來劃分為金融機構提供的房地產抵押估價及相關服務。在貸款前期，除了可提供房地產抵押價值評估，通常還提供房地產貸款項目評價、抵押成數(抵押率)測算等服務。在貸款期間，可提供抵押房地產及其價值動態評估，及時化解信貸風險，提高抵押房地產質量，保障金融機構債權安全。在貸款處置階段，除了可提供處置抵押房地產價值評估，通常還提供資產處置方案、處置方式分析咨詢等服務。